一季度房贷增速下降 房价上涨有望改变

重新点燃的楼市“盛宴”对货币金融方面的反映最为直观。

央行最新数据显示，一季度末，我国房地产贷款余额再创新高，达到50.03万亿元，同比增长10.9%，占贷款余额总额的28%，占比近30%。其中，房地产开发贷款余额12.42万亿元，同比增长4.4%；个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%。

相应地，一季度全国商品房销售面积达到3.6亿平方米，销售金额达到3.8万亿元，分别比2019年同期增长63.8%和88.5%，分别增长20.7%和41.9%。一季度全国平均房价首次达到10000元大关，达到10658元/平方米；去年全年均价9859元/平方米。

个人商业贷款增速更是惊人。3月底，个人商业贷款同比增长24.6%和11.5个百分点。这样的贷款流向一直是“资本市场”的楼市，这已经不是什么秘密，似乎印证了一季度火热的楼市。

央行调查统计部主任阮认为，新增个人贷款中比较突出的是“一升一降”，而个人经营性贷款增速有所上升，个人住房贷款增速有所下降。个人债务的快速增长与中国经济发展阶段、居民年龄结构、消费升级、城市化等因素密切相关。总体而言，个人贷款增速将保持快速增长。

房贷增速下降经营贷创历史高位

即使在去年疫情影响下的高基数影响下，今年一季度新增银行贷款规模依然非常可观。

央行数据显示，一季度人民币贷款增加7.67万亿元，比去年同期增加5741亿元。一季度末，人民币贷款余额180.41万亿元，同比增长12.6%。

这些贷款大部分去哪里了？

从总规模来看，一季度末我国房地产贷款余额为50.03万亿元，占贷款总额的28%；同比增长10.9%，比去年底下降0.6个百分点。

同期，基础设施行业中长期贷款余额22.96万亿元，同比增长10.5%；服务业中长期贷款余额29.5万亿元，同比增长14%；普惠小额贷款余额12.4万亿元，同比增长23.6%；制造业中长期贷款余额4.15万亿元，同比增长16.7%。换句话说，房地产仍然是中国最大的信贷供应领域。

房地产贷款主要包括开发贷款和个人抵押贷款。从数据上看，一季度末房地产开发贷款余额12.42万亿元，同比增长4.4%，增速比上年末下降1.7个百分点；个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速仅比去年底略微下降0.1个百分点。

增量方面，一季度新增房地产贷款1.67万亿元，占同期各类贷款增量的21.7%，比去年底低3.7个百分点。其中，发展贷款和抵押贷款的比例没有明确的数据。

但居民中长期贷款第一季度增长1.98万亿元，创下2020年第三季度1.8万亿元的新纪录，同比增长57%，占新增贷款总额的26%。居民中长期贷款大部分是房贷。

这些只是流入房地产的钱。其实“商业贷款”、“消费贷款”等贷款已经进入楼市，尤其是信贷环境相对宽松的时候，这些违规行为更为活跃。

截至3月底，个人商业贷款同比增长24.6%，同比增长11.5个百分点

严格监管随之而来。今年3月，中国银行业监督管理委员会、住房和城乡建设部和央行联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》号文件，以严格调查商业贷款非法流入房地产行业的情况。与此同时，北京、上海、深圳等地方也在加大对商业贷款和消费贷款流入房地产市场的审查力度。

央行金融市场部主任邹岚表示，在一些对房价上涨预期强烈、投机氛围浓厚的热点城市，存在骗取银行经营性贷款实际购房的现象，有些甚至涉及有组织的违法活动。如果不能及时遏制，不仅会影响房地产调控政策的实施效果，还会排挤支撑实体经济发展的信贷资源，尤其是小微企业。

4月以来，新一轮楼市调控也在广州、合肥、宁波等地落地，改变了房价上涨的预期。

居民杠杆率达72%负债超60万亿元

自去年以来，居民带着跑步和杠杆冲进楼市，家庭负债进一步增加。

杠杆过度上升主要发生在去年。受新冠肺炎疫情影响，也是中国货币政策相当宽松的时期。

根据央行的数据，2020年中国宏观杠杆率为279.4%，比2019年上升23.5个百分点。细分行业方面，居民、政府和企业杠杆率分别为72.5%、45.7%和161.2%，分别比2019年高7.4、7.1和9.1个百分点。

2020年底，个人贷款49.57万亿元，其中消费贷款63.19万亿元，占78.4%；13.62万亿元为经营性贷款，占21.6%；个人住房贷款34.44万亿元，占比54.5%，即个人贷款一半以上是房贷。

今年以来，“小阳春”在楼市的火爆，使得居民的杠杆率依然在高位徘徊。央行最近发布了最新的政策研究，显示我初步测算了第一季度国宏观杠杆率为276.8%，比上年末低2.6个百分点。分部门看，居民杠杆率为72.1%，仅比上年末低0.4个百分点；政府部门杠杆率为44.5%，比上年末低1.3个百分点；企业部门杠杆率160.3%，比上年末低0.9个百分点。各部门杠杆率均出现不同程度下降。

72.1%的居民杠杆率已然处于风险较大高位。根据国际货币基金组织报告，当住户部门杠杆率低于10%时，债务增加将有利于经济增长；当住户部门杠杆率高于30%时，中期经济增长将会受到影响；当住户部门杠杆率超过65%时，将会影响到金融稳定。比杠杆率更直观的是庞大的债务数据。据测算，去年末住户部门债务余额是73.6万亿元，同比增长14.6%。其中个人贷款余额63.2万亿元，同比增长14.2%。

上海财经大学高等研究院发布报告称，截至2021年2月，我国家庭部门共积累了15.5万亿元左右短期贷款，49.1万亿元左右中长期贷款。在全球经济未完全复苏背景下，家庭部门积累大量债务，仍然会削弱家庭现金流，可能成为扩大消费需求制约因素。

央行方面称，从债务增速看，2018年以来我国住户部门债务增速总体呈放缓态势。尤其是2018年一季度以来，住房类贷款增速总体逐步放缓。“未来，随着疫情影响逐步减弱，经济增长稳定，债务总量与经济增长相匹配，预计今年宏观杠杆率将保持基本稳定。”

中国社科院金融所所长张晓晶认为，展望2021年受经济增速同比大幅上升的分母效应影响，预计2021年宏观杠杆率将在上半年有所下行，从当前的270.1%下降到267%左右，随后再回升至270%，全年宏观杠杆率与上年持平甚至略有下降，企业、居民和政府各部门杠杆率也会略有下降。