5月1日新房交易量同比小幅下降6% 二线城市出现明显回调

随着我国疫情的阶段性控制和新冠肺炎疫苗接种的普及，今年五一期间的出行次数和居民消费迎来了井喷，但房地产市场相对低迷。审评委数据显示，2021年5月1日至5月5日，58个重点城市营业额同比下降6%，比2019年同期增长16%。

其中一线城市同比小幅增长2%，广州最热，北京低迷，五一假期期间成交量只有1.6万平方米，为三年同期最低。二线城市出现明显回调，同比跌幅超过30%。宁波、南京、合肥、杭州等长三角城市的市场，前期“火热”，现在明显转冷。三四线城市的表现超出预期，同比增长21%，明显高于一二线城市。各城市市场混杂，分化继续加剧。

我们认为，受4月份政策加码和“430”中央政治局会议重申“无房可炒”的影响，上海、合肥、宁波、南京等一些热点城市的调控已初见成效。“双集中”土地拍卖政策出台后，部分三四线热点城市的市场被土地拍卖热升温，分化加剧。

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新房成交同比降6%，二线同比跌幅居首

根据审评委数据，2021年5月1日至5月5日的节假日期间，58个重点监测城市累计营业额为188万平方米，同比下降6%，比2019年同期上升16%。

具体来说，一线城市广州成交最热，面积约12.94万平方米，同比增长132%，比2019年同期增长109%。

1.一线城市广州最热

作为唯一一个接受住房和城乡建设部采访的一线城市，广州在4月份多次出台两项政策来规范市场。

2021年4月2日，广州市人民政府办公厅发文《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定通过人才政策新购买的住房(含新建商品房、二手房)，取得三年产权证后必须过户。

然后，4月21日，广州进一步下发《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，明确规定享受市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人员，在购买商品房时，必须提供在人才被认定购买之日前12个月所在地区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴费证明，不能补缴。同时明确越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区的个人销售住房免征增值税期限由2年提高至5年。

4月，广州先后出台两项政策，收紧人才购房和增值税缴纳。“五一”期间，房企的高热情推动了按需增供需求的集中释放。随着调控的实施，未来市场将逐步稳定。

除广州外，上海和深圳的交易与去年同期基本持平；北京楼市略显低迷，五一假期交易量仅为1.6万平方米，同比下降81%，仍比2019年同期下降33%，为三年来同期最低交易量。

2.二线城市大幅回调

二线城市出现明显回调，同比跌幅超过30%，与2019年同期持平。前期火热的宁波、南京、合肥、杭州等长三角城市市场明显转冷，交易绩效明显低于去年同期。

具体来说，由于市场供应减少，一些热点二线城市的市场转冷。根据政策内容，浦口、六合、溧水、高淳等地新入驻人员已丧失南京购房资格，只能在入驻地购房，既保护了入驻人员购房权益，又打击了南京的炒房现象。之后南京市场开始企稳。

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三四线成交表现超预期，同比增长21%

2021年五一期间，一二线城市表现相对平淡，部分热点城市开始转凉，但三线城市交易表现超出预期，同比增长21%，增长数据明显高于一二线城市。

具体来说，在三线城市，各城市的市场同比喜忧参半，分化持续加剧：上升城市多为东南沿海强势，清远、温州、佛山、珠海等交易量居高不下

热状态，同比翻番，显著好于2019年同期；广西等部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如柳州、玉林、防城港成交量均不足2万平方米，创3年同期新低，市场惨淡程度可见一斑究其缘由，主要是因为自2021年3月起，受重点城市“集中供地”影响，部分非重点城市土拍市场热度明显上扬，如温州，近期高溢价地块频出、整体溢价率处于高位，在土拍热度下，整个市场情绪也出现了明显变化，2021年“五一”期间，温州商品住宅成交面积约12.4万平方米同比增长153%，与2019年同期相比同样大增666%，为重点监测城市中与2019年同期相比增长最高的城市。

从中央近期表态、住建部多次约谈热点城市来看，这些三四线市场表现较热的城市均存在调控预期，后续加码调控的可能性更高，政策力度也会有明显收紧趋势。

总体来看，各大城市市场分化已成常态，未来城市、区域内部分化也将成为可能，由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平，未来成交将在“房住不炒”主基调指引下预期转淡，但不会明显失速，或将迎来此消彼长的轮动行情。

一方面，热点一二线诸如上海、杭州等在调控政策的层层发酵下，成交或将小幅下行；另一方面，中西部等二线城市或将迎来一波需求释放期，成交大概率延续稳中有升态势；不过对于广大缺乏基本面支撑，长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势，短期内难以出现反转行情。