天宇广州凤味村如何融资一笔年息5.8亿的老业务？

2020年底接手广州凤味村旧房改造后，天宇地产开始为本项目第二个动作——做融资准备。

根据天宇地产5月10日发布的公告，广州黄埔凤味村旧房改造项目公司共获得银团贷款82.79亿元，利率7%。具体而言，广州天丰股份有限公司(天宇地产间接拥有的子公司和项目公司)作为借款人，与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行、中国农业银行股份有限公司广州北秀支行、中国银行股份有限公司广东省分行作为借款人签订了银团贷款合同，该项目银团贷款总额不超过82.79亿元人民币，年利率约为7%。

早在2020年12月21日，天宇地产接到通知，正式成为广州市黄埔区九佛街凤味村旧房改造项目的合作企业。

根据媒体前期报道，凤味旧村改造项目位于广州知识城北部，总注册人口3589人，占地约45公顷，综合容积率约3.06，规划建筑面积约160万平方米，总投资约88亿元。

天宇地产表示，考虑到该项目是一个可销售面积约80万平方米的地铁项目，以及该项目未来预售的价格潜力趋势，预计建成后总运营收入将超过200亿元。

根据凤味村旧房改造前的公开招标公告，由于改造项目拟建设超高层建筑，申请的合作企业应具有在建或在全国范围内建设的综合项目，总建筑面积不低于20万平方米，建筑高度不低于300米。

对于天宇地产来说，这个项目似乎不仅可以在广州知识城留下一座标志性建筑，还可以获得巨大的回报。

显然，从天宇地产最新公告中的融资金额来看，约83亿元的规模是为凤味村旧改造所需的投资金额准备的。

值得注意的是，根据公告显示的7%的年利率，天宇地产每年要为此次融资支付约5.8亿元的利息费用。

对于天宇地产来说，这不是一笔小数目。

观点地产新媒体回顾了不久前发布的2020年年报。2020年业绩期，天宇地产实现收入77.02亿元，同比增长16.9%；全年实现利润10.03亿元，同比增长20.6%；今年归属于公司所有者的利润为9.5亿元，同比增长20%。2020年天宇地产签约销售额165亿元，签约建筑面积170万平方米。

换句话说，如果把82.79亿元的贷款全部贷出去，那么天宇地产2020年实际赚到的9.5亿元，就要用一大半来支付这笔贷款的利息。2020年，天宇地产财务费用总计8.69亿元，包括债务安排费和利息费用。

此外，2020年，天宇地产负债总额为86.91亿元，现金及现金等价物项目为19.69亿元。

另一方面，天宇地产在年报中也明确表示，预计凤味村项目的竣工时间将在三年以上。根据房地产行业的会计准则，项目的收入只有在房屋真正竣工交付后才会记录和反映。

因此，天宇地产需要为这个庞大的投资项目准备融资渠道。或许值得庆幸的是，82.79亿是获得的银行授信额度，天宇地产不需要一次性使用这么大额度的所有授信，自然不会一口气产生5.8亿的利息。

事实上，天宇地产对旧房改造项目毫无概念。年报还表示，其城市更新业务位于广州和深圳。

据分析，这可能与天宇地产的发展速度和企业的财务实力有关。毕竟天宇地产董事长于斌一直在资本市场驰骋，他作为资本玩家的地位比房地产商更为知名和认可。

但作为于斌手中唯一的房地产上市平台，天宇地产也需要保持一定的发展速度。现在招投标、拍卖、挂牌市场几乎都被大牌地产企业接手，天宇地产作为广州本土企业，在获得旧房改造项目上可能还是有一定优势的。

根据广东省2019年发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019年-2021年）》，粤港澳大湾区旧改造市场的成交量约为12500公顷，旧改造市场面前仍有巨大空间。