4月份销售额环比下降23% 新增建设和征地面积再次下降

2021年5月17日上午，国家统计局发布了2021年1-4月全国经济运行和房地产行业数据。2021年4月，各地区、各部门扎实推进疫情防控和经济社会发展总体规划。生产需求继续增长，就业价格总体稳定，新动能得到培育和扩大，国民经济继续稳步复苏。

总体而言，房地产行业保持了较高的活力。2021年1-4月，商品房销售规模比2019年增长19.5%，开发投资比2019年增长17.6%。但不同地区销售业绩明显不同，房企新建和征地面积减少。2021年4月，全国商品房销售面积环比下降23%，月投资额下降7%。

统计局监测的70个大中城市新建商品房销售价格显示，2021年4月各城市新建商品房销售价格环比小幅上涨，二手房涨幅有涨有跌。

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4月销售面积环比下降23%

国家统计局统计显示，2021年1-4月，商品房销售面积为5.0305亿平方米，同比增长48.1%；与2019年1-4月相比，增长19.5%，两年平均增长9.3%。住宅销售面积同比增长51.1%，写字楼销售面积同比增长20.0%，商业营业用房销售面积同比增长16.3%；商品房销售53609亿元，同比增长68.2%；与2019年1-4月相比，增长37.0%，两年平均增长17.0%。住宅销售同比增长73.2%，写字楼销售同比增长31.9%，商业和商业用房销售同比增长20.3%。

单个月，2021年4月，商品房销售面积环比下降23%，销售面积金额环比下降21%。主要原因在于区域销售业绩分化严重。

根据国家统计局的数据，2021年1-4月，东部地区商品房销售面积为2.1524亿平方米，同比增长56.4%，比2019年4月1日增长29%。1-4月，东部地区商品房销售额31741亿元，同比增长80.1%。增幅大于中西部地区。

2021年1-4月，中部地区商品房销售面积1.3691亿平方米，同比增长52.4%；销售额10468亿元，同比增长71.2%；西部地区商品房销售面积13582万平方米，同比增长34.7%；销售额达到10133亿元，同比增长41.6%。东北地区商品房销售面积1508万平方米，同比增长31.8%，比2019年同期下降2%。东北地区商品房销售1267亿元，同比增长31.3%。

值得注意的是，截至4月，全国各地区新房销售业绩呈现短期下降趋势。与2021年前四个月和2019年第一季度各地区销售规模相比，前四个月东、西、东北地区增速有所收窄，东部地区收窄3个百分点。这主要是由于买家购买力不足，中西部和东北地区销售的商品价格难以改变。而东部地区的城市从4月份开始逐渐调整政策，粒度细化到了嘉兴、湖州、合肥、丽水、绍兴等乡镇。

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70城房价同比涨幅扩至4.4%

据全国商品房销售面积和金额测算，4月份商品房平均销售价格持续上涨，达到10653元/平方米。

二线城市和三四线城市二手房价格同比涨幅基本相同，二线城市整体略高。二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别上涨4.9%和3.4%，增速比上个月提高0.1个百分点。三线城市新建商品房销售价格同比上涨3.9%，与上月持平；二手房销售价格同比上涨2.5%，较上月上涨0.2个百分点。其中，银川二手房和扬州二手房同比增幅最大，分别为13.7%和10.6%。

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新开工环比降7%，拿地规模走低

据国家统计局统计：1-4月，新开工住房面积5.3905亿平方米，同比增长12.8%，但比2019年同期下降7.9%，降幅扩大1.3pts。其中4月单月房屋新开工面积17742万平方米，环比降7%、同比降9.3%，较2019年同期降10.5%。

单月新开工面积环比及较2019年同期下降仍表明房企对房屋新开工意愿在持续走低。4月起部分核心城市进入集中出地节点，融资收紧后房企集约资金竞争土地市场。而对中西部及东北地区而言，“金三银四”惨淡的销售表现使得房企对新项目工期有所延长。因此对房屋新开工的态度愈发审慎，单月规模低于过去两年同期并且环比一低再低。

据国家统计局数据：1-4月，房地产开发企业土地购置面积3301万平方米，同比增长4.8%，土地成交价款1203亿元，下降29.2%。其中4月土地购置面积1000万平方米，集中供地下较3月环比增18%，但由于整体供地规模有限，虽热点城市地市火爆，经CRIC统计全国经营性用地平均溢价率25.4%创三年新高，但购置面积较2020年、2019年同期分别下跌15%和61%。
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4月开发投资环比降7%

据国家统计局数据：1-4月，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%；比2019年1-4月增长17.6%。其中，东部地区房地产开发投资22098亿元，同比增长19.8%；中部地区投资8325亿元，同比增长29.7%；西部地区投资8777亿元，同比增长19.6%；东北地区投资1039亿元，同比增长15.4%。

单月来看，4月单月房地产开发投资额为12664万元，环比降6.81%，同比增长13.7%，比2019年同期增长21.6%，涨幅分别收窄1pts和5.58pts。

4月整体开发投资额仍由以施工为主的建安投资为主要支撑。竣工交付大年下房地产开发企业施工面积持续维持历史高位，

1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积818513万平方米，同比增长10.5%，比2019年同期增长13.3%。其中，住宅施工面积578028万平方米，同比增长10.9%。房屋新开工面积53905万平方米，同比增长12.8%。其中，住宅新开工面积40335万平方米，同比增长14.4%。房屋竣工面积22736万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅竣工面积16551万平方米，同比增长20.7%。

综合来看，我们认为，在“三条红线”下房企资金成本将继续增加，土拍“两集中”下资金运用将更加审慎，对后续开工、拿地均有不利影响。

商品房销售方面，受年中节点影响，5-6月全国商品房销售规模有望适度回升，但区域分化现象的存在仍将拖累整体增速。

拿地方面，核心城市及周边热点城市土地仍是房企竞争热点。在融资收紧大环境下房企将资金聚焦于土拍市场，全国整体房屋开工规模将继续保持低位。预计后续房地产开发投资额增速将继续回落，全年增速呈现“前高后缓”的走势。