很多地方提高房贷利率“加息潮”真的来了吗？

从2021年第一天开始，二手房贷业务在“两个代收点”暂停。此外，惠州房贷利率继续高企，二手房贷款利率超过7%。与重庆类似，一些银行甚至暂停了二手房贷款业务。

除了核心的一二线城市，据CRIC观察，绍兴、徐州等三四线城市也迎来了房贷利率的上涨浪潮。根据荣360数据研究所的数据，自2021年以来，30个城市的抵押贷款利率与2020年底相比有所上升。

袁峰，苏州一个刚刚需要的年轻人，经历了房贷加息的风暴。他表示，房贷利率上调直接影响了他购房成本的增加。虽然5.1%的贷款合同是在调整前签订的，但农行的工作人员并不保证是否可以按调整前的利率发放贷款。“确切的利率要贷款下来才清楚”，他贷款的农行也明确表示审批严格，贷款周期长。“估计要两三个月才能放下”。

事实上，房地产市场持续升温带来的强劲需求导致一些银行收紧配额，导致贷款审批要求更严格、审批时间更慢、贷款期限更长的现象。

表：深圳、杭州、宁波、苏州一、二套房贷款利率调整

全国房贷平均利率“四连涨”

值得注意的是，全国平均房贷利率迎来了“四连升”。数据显示，2021年2月全国平均房贷利率停止下降并出现反弹，连续4个月稳步上升。2020年3月至2020年底，全国房贷利率一直呈下降趋势。

5月份全国首套房贷平均利率为5.33%，比上个月提高2BP，提高11BP从2020年底开始；二手房贷款平均利率为5.61%，较上月上涨2个基点，较2020年底上涨8个基点。

从各城市的表现来看，荣360数据显示，2021年初以来，30个城市的房贷利率较2020年底有所上升，3个城市有所下降，9个城市的房贷利率较2020年底持平。一线城市中，北京、上海5月份房贷利率与2020年底持平。值得注意的是，北京虽然没有上调房贷利率，但部分银行也存在收紧额度的问题。

涉房信贷规模、用途监管趋紧

银行贷款额度收紧与房贷“两条红线”密切相关。按照规定，各银行机构房地产贷款上限不能超过40%，个人住房贷款余额不能超过32.5%。受此影响，各大银行房贷额度分割，导致部分银行额度紧张，部分银行条件相对宽松。

此外，房贷利率上调直观反映了信贷资金供求关系的变化，居民购房需求并未减少，而银行的住房相关信贷供给持续收紧。只有两者相互作用，房贷利率才能上升。原因有二。

一是货币政策逐渐回归中性，房地产信贷环境持续收紧。从总量上看，货币政策继续回归正常，M2增速继续回落。截至4月底，M2余额226.21万亿元，同比增长8.1%，增速分别比上月底和去年同期低1.3个和3个百分点。

从结构上看，信贷供应压力大，房地产等领域继续收紧。针对房地产行业，通过贷款集中管理系统，全面降低信贷规模，进而控制金融系统对房地产行业的风险敞口。就居民而言

二是信贷资金使用更加严格，商业贷款、消费贷款等住房资金灰色来源被封锁，加剧了房贷资金供应紧张，迫使房贷利率上升。3月底，中国银行业监督管理委员会、住房和城乡建设部、央行联合发布文件，全面收紧商业贷款监管。此后，各地区许多商业银行对个人住房信贷管理进行了自查。同时监管部门加大了处罚力度。据统计，自5月份以来，中国银行业监督管理委员会已向银行业金融机构发出59项罚款，罚款总额近4亿元，其中非法流入房地产市场的信贷资金是重灾区。

近期金融数据显示，4月份家庭部门短期贷款增加365亿元，同比减少1915亿元，一定程度上说明信贷资金使用监管取得成效。

“房贷涨价”城市持续扩容

房贷利率调整是诸多信贷政策工具中最为温和的手段，根据需求端表现调整利率水平已成为常规操作，未来“房贷涨价”的城市将持续扩容，那些房价上涨预期强烈、投资需求旺盛的热点城市将会陆续加入。

目前来看，“加息”后对于打压投资性购房需求效果较为明显，毕竟贷款成本直接决定其投资回报率。但从“刚需”的角度而言，难以真正抑制其加杠购房的意愿，因为房贷利率上调意味着每月增加数百元的购房支出，负担较为有限。

相较而言，房地产信贷规模管控和用途管控更为直接有效。

就信贷规模管控而言，落实贷款集中度两道红线要求，合理控制个人住房贷款规模占比，尤其是已经超标的商业银行，更应采取一系列管控措施。信贷资金用途管理仍将从严执行，通过商业银行全面自查、监管部门排查问责，加强对购房者首付资金来源审查管理，利用低息经营贷套利购房、挪用消费贷购房等违规行为仍将受到高压监管和严厉处罚。

房贷“涨价”城市持续扩容，热点城市跟进调整房贷利率加点已是大概率事件，而前期已经调整的城市不排除短期内再度调整利率水平的可能。受此影响，全国房贷利率仍具备明显上行空间，短期内易涨难跌，预计2021乃至2022年，全国首套房、二套房贷款平均利率延续稳步上移走势，利率水平或逼近甚至超越疫前。