《三个孩子》预计增加100万人左右 对房地产影响有限

2021年5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”期间积极应对人口老龄化重大政策措施报告，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

会议指出，十八大以来，党中央先后作出了实施独生子女政策、综合二孩政策等重大决策部署，取得积极成效。同时，中国人口庞大，近年来人口老龄化程度加深。进一步优化生育政策，落实一对夫妇可以生育三个孩子的政策和配套措施。

“三胎政策”出台的时候，社会各界议论纷纷。总的来说，一对夫妇可以生三个孩子的政策有利于改善中国的人口结构，有利于实施积极应对人口老龄化的国家战略，有利于保持中国的人力资源禀赋优势。

数据显示，2018年，中国新增人口中三岁及以上儿童比例约为7.4%。如果比例能达到德国18%的水平，那么在2020年出生人口1200万的基础上增加10.6%可以增加127万人左右。人口数据的增加对整个房地产行业的影响可谓杯水车薪。

长期来看，随着二孩和三孩在社会家庭结构中所占比例的增加，三室和四室在产品需求结构中的需求比例可能会进一步增加。

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“三孩”较高预计可增加约127万人

根据国家统计局的数据，2019年出生人口为1465万人，其中59.5%有两个或两个以上子女，比上年增长2.1个百分点。前一年数据显示，2018年出生人口1523万人，二胎比例保持在50%左右。可以计算，2018年三个孩子及以上出生的儿童数量约占7.4%。

根据中国台湾省的数据，从2012年到2016年，独生子女家庭的人口比例约为50.9%，两个孩子的人口比例约为37.8%，三个孩子的人口比例约为11.3%，比我们2018年约为7.4%的三个孩子的数字高出约3.9个百分点。

近年来，我国新生总人口呈下降趋势，2018年新增1523万人，2019年新增1465万人，2020年仅新增1200万人。如果以2018年3个孩子及以上出生人口的7.4%作为数据参考，2020年最新出生人口为1200万，如果我们3个孩子的比例能达到台湾省11.3%左右的水平，就能增加46.8万人左右。

从同样是亚洲地区的日本的出生数据来看，2018年日本统计局发布了由国家社会保障与人口研究所进行的社会保障与人口基本调查(出生趋势基本调查)。数据显示，日本2009年出生率为1.92，三胎及以上出生率为0.26，约占13.5%。

如果日本的三胎比例为13.5%，2020年出生人口为1200万，那么“三胎政策”实施后，人口将增加73.2万左右。

从西方国家来看，根据联邦统计局的数据，2020年德国出生新生儿约77万，其中一胎36万，二胎27万，三胎14万，约占新生儿人口的18%。如果德国三个孩子的比例是18%，那么“三胎政策”后，中国的人口将增加127万左右。

对于整个房地产市场来说，这种人口的增加只是杯水车薪，并不能造成很大的影响。

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高出生率地区或将支撑房价上行

事实上，从“二孩政策”的角度来看，由于生育观念的差异，不同城市的生育率也不同，这反过来又影响了城市房地产市场发展的差异。

根据我们选取的《2020年中国城市发展前景排行榜排名》个50强城市和临沂、阜阳、周口等10个高出生率大城市的样本数据，在“二胎政策”的影响下，典型城市都在2016年或2017年迎来了小生育高峰，但出生率基本呈下降趋势，2016年和2017年的平均生育率分别为20.5%和20.5%

结合样本城市2019年登记人口出生率和2016-2019年商品房交易规模的变化，对于控制政策严格的城市，高出生率城市商品房交易规模的下降幅度往往比较窄；对于政策相对宽松的弱势二线城市和三四线城市，出生率高，商品房交易规模也相对较高。
从房价变动方面来看，各城市统计局公布数据显示，大部分样本城市的房价在2016年至2019年三年间涨幅都超过了20%，结合出生率来看，一二线城市中，出生率越高的城市，房价上涨幅度也越大，典型如西安、贵阳，房价涨幅均在8成以上；而出生率比较低的天津、哈尔滨，其房价涨幅均未超过25%。我们认为，“三孩政策”推出后，原本较高出生率的地区，依然可能拥有较高出生率，这些地区也将继续延续高出生率对房价的支撑托底作用。

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三房、四房需求占比或将上升

相比于量价，多孩家庭对住宅成交结构的影响相对更为明显，近年来随着二孩家庭逐渐增多，叠加潜在购房消费持续升级，三房、四房需求占比持续上升。

CRIC数据显示，在112个重点检测城市中，2020年三房成交占比进一步提升至59.24%，较2019年净增长2.32个百分点；四房成交占比也是稳中有升，较2019年净增长0.85个百分点至20.2%。与此同时，刚需市场整体低迷，两房去化速度明显放缓，成交占比降至16.36%，较2019年净减少2.33个百分点。

具体来看，100平方米以上中大户型成交占比皆升，刚需退坡，100平方米以下小户型成交占比皆降。112个重点监测城市100平方米以上户型成交占比66.8%，较2019年净增加1.35个百分点，其中120-140平方米户型暂以0.78个百分点涨幅居首。100平方米以下户型成交占比33.2%，较2019年净减少1.35个百分点，其中80-90平方米户型暂以0.68个百分点跌幅居首。我们认为，随着“三孩政策”的实施，社会家庭结构比例中二孩、三孩比例的上升，产品需求结构上三房、四房的需求占比或将进一步上升，针对多孩家庭的户型设计也将越来越多。

总体来看，“三孩政策”对新生人口的增量较为有限，对整体房地产市场的影响可以说是微乎其微，但随着多孩家庭比例的提升，在项目的产品设计上可能会发生变化，比如面积、户型等，对于多孩家庭来说，房间的数量要求与以往三口之家区别较大，尤其是在中高端市场，需要考虑更多。