重点监测城市库存下降70%以上 热点城市供需比小于0.8

受房地产市场整体供不应求的影响，5月份，29个重点城市商品房库存消化周期逐月缩短，福州、成都、宁波、济南等热点城市供需比不足0.8，仅徐州、合肥、昆明、无锡、天津、郑州因短期供过于求。

2021年以来，热点城市在3-4月出现了一波商品房供应高峰。然而，在双升大多数城市的市场供求环境下，总体供应仍然短缺。

5月，随着去年“三条红线”的出现，各大房企减少征地的后遗症逐渐显现，房企推市积极性不高，供应量下降。重点监控的29个城市新增供应面积预计为1978万平方米，分别下降25%和35%。

预计6月份，我们相信随着房企年中冲刺季的到来，整体推量也将恢复并保持平稳增长态势。然而，不同城市之间的市场差异保持不变。对于基本面好的核心一二线和强势三线城市，房企仍将加快推市步伐，而对于一些缺乏基本面支撑的三四线城市，供给将持平。

01一线供应环比腰斩，二三线跌幅超3成

自2020年8月20日住房和城乡建设部、央行在重点房企座谈会上提出“三条红线”以来，房企投资额大幅下降，尤其是9月份，月投资额较第二季度平均值下降42%。此后，由于排名前50的“三条红线”，企业的投资处于较低水平。

各大房企减少征地后，从2021年到现在，1月份供应量比上个月大幅下降54%，比2020年的月平均水平下降30%；2月份又是“腰”，大跌63%；3月，受传统“小洋春”影响，热点城市商品房迎来了一个高峰。与2月份相比，环比增长121%，同比增长35%。但在销售节点期，大部分城市供应和需求双升，整体供应依然供不应求；4月份，环比小幅增长8%，同比下降14%；5月份，供应量持续下降。

能源水平方面，2021年5月，由于上个月集中供应导致基数偏高，本月一线城市经历了大幅下滑。五月份四个一线城市的供应面积为145万平方米，比上个月“减半”，同比下降42%。

其中，深圳增加供应量25万平方米，较上月略有增长6%，但较去年同期下降21%。北上广销量跌至年内低位，均在50万平方米以下，均环比下降，房企销售热情大幅下降。

热点二三线城市供应规模高位回落，5月份25个监测城市总供应量1833万平方米，环比下降35%，同比下降23%。不同城市分化加剧：无锡、合肥、东莞等东南沿海城市，房企积极性较高，5月份供应规模较上月同期有所增加；本月大部分城市供应量持续下降，长春、宁波、福州均下降超过50%。

02供不应求下超7成城市库存回落

受供应萎缩影响，2021年以来，29个重点监测城市库存均有不同程度下降。1月份，近90%的城市供需比例大幅下降。只有福州、东莞等6个城市供过于求，但供给比例和马德相当

3月进入传统楼市“小洋春”。大多数城市供应和需求双升，但整体供应仍然保持短缺。除无锡、厦门、天津等供应明显偏重、短期供大于求的城市外，其他城市的供需比例一般小于1；4月份大部分重点城市继续供不应求，仅北京、昆明、苏州、无锡因短期供大于求；

5月份，大部分重点城市4月份继续供不应求。福州、成都、宁波、济南等热点城市的供需比小于0.8。只有徐州、合肥、昆明、无锡、天津、郑州供不应求，70%以上城市库存下降。

值得注意的是，大部分重点城市的库存消化周期逐月缩短，只有徐州和合肥的库存规模好。其中，合肥的供需比从上月的0.5急剧上升到1.4。新政加码下，城市新房交易规模环比下降，短期内市场降温，但消化周期只有5个月，仍处于合理区间。

03二三线分化加剧，渝、杭成交创年内新高

5月，受供应下滑影响，典型城市商品住宅成交热度略有回落，29个监测城市预计成交规模达2953万平方米，环比下降3%，同比增长10%，较2019年同期增幅也有10%。分能级来看，一线城市受制于供应低迷，成交环比皆降，北京、广州同比涨幅明显收窄，上海、深圳同比更是步入下降通道。

二三线城市分化加剧，重点监测的25个城市5月预计整体成交2690万平方米，环比下降2%，同比上升11%。其中，重庆、杭州成交创年内新高分别为368万平方米和210万平方米。而昆明、南宁、郑州等同比跌幅在40%附近。

一线城市上海、深圳成交热度转弱，增长乏力。一方面源于前期热度过高透支了部分购房需求；另一方面随着调控持续加码，信贷收紧，利率上浮，投机性需求被遏制，整体市场也渐趋理性。

二三线城市中杭州、重庆这类热点城市市场热度难降，成交或将持续高位运行，同时前期出台调控的热点城市大概率面临回调。对于部分缺乏基本面支撑的三四线城市，或将迎来供货与成交平淡期。