5月交易数据与上月同期下跌 深圳楼市进入“冷静期”

相比去年深圳二手房价格多次全国涨幅第一的消息，今年深圳频频采取措施调控楼市。

从去年出台新政提高购房门槛，到今年出台二手房指导价，再到新房定价规范化，期房到现房定价，精装修房定价，深圳不断加大对楼市的调控力度，调控范围也从全面到细化，深圳楼市进入“降温期”。

深圳市房地产协会公布的数据显示，5月份，深圳楼市持续低迷，新屋市场受上半年供应紧张影响，成交量未出现反弹。二手房市场继续受新政影响，二手房网上签约量月度不仅呈现“四连跌”态势，还首次跌破4000套关口。

具体而言，深圳5月份一手住房交易量为2677套，比4月份的3502套交易数据低23.6%，比去年5月份的3143套交易数据低14.8%。5月，深圳二手房网上签约数量共计3781套(含自助网上签约)，比去年5月下降14%。

广东房研签单显示，全行业签前10是违法的。对于消费者来说，在看似方便的服务下，可能存在签约方与实际服务方不一致的潜在风险。

堵塞漏洞并修补它们

今年深圳已经五次出台房地产市场相关政策，不断修补楼市调控政策。

1月，深圳出台新政策，加强商品住房购买资格审查和管理，严厉禁止炒房者通过结婚规避购房限制；

2月，深圳出台文件，建立二手房交易参考价格发布机制，引导商业银行合理发放二手房贷款，防止投资者通过高杠杆炒房；

5月8日，深圳市龙华区住建局发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》，严厉打击“小产权房”非法买卖行为；

5月26日，深圳市发改委发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，提高了结算的学历和年龄要求；

5月27日，深圳市住建局发布新政策，规范新建商品房和商品住宅销售价格指导，限制预售和现售商品房和商品住宅核定销售价格从去年到现在超过同地区同类型新房网上签约价格。同时分期开发的项目也是按照预备案价格审批。预售商品房和商品公寓如果现在卖，原则上不提价。另外实行精装修价格梯度，最高精装修标准6000元/m2，最低3000元/m2。

58房屋研究院南方分院副院长吴春伟在接受采访时表示，深圳出台的调控政策是为了一步步“修补”，保护真正需要的人。

“目前新屋市场过热，我们看到的是房价上涨，房屋的住宅性被削弱。为了解决真正的住房需求问题，我们必须坚持“住而不投机”的道路。”吴春伟说。

供需矛盾需要打破

相比去年深圳“疯狂”的楼市，今年相关房地产从业者对楼市最深的感受就是“稳”。

张莉目前负责宝安一个新项目的销售。他说，深圳今年的新房市场比去年稳定了一点。“去年新屋市场的状态是几千人抢几百套房，导致很多人跟风。只要有新的报价，买主就会购买

这体现在刘军的店铺营业额上，去年刘军的店铺一周卖出四五个订单，基本保持每天的营业额。但今年，最好的情况下，一周只能卖出2单。

但他认为现在有些人不想买，只是买不起。通过各种政策缓解一部分人对住房的需求，楼市将进入“冷静期”，但这部分人对住房的需求会在后期释放。

在吴春伟看来，深圳楼市除了主要的供需矛盾外，还有两个极端的矛盾。“目前深圳房价已经很高了，买房的路也很难走，但是豪宅市场很热，抢房子的热潮。如何解决供需问题才是最重要的。”

吴春伟认为，深圳土地集中供应可以在一定程度上缓解供需矛盾。“深圳现在是集中供应。从5月底到6月初，这一波集中开盘可以看出，抢房和拿到做空点的情况有所减少，每季度入市的计划在一定程度上缓解了买房的焦虑，也有利于市场的健康发展。”

吴春伟表示，深圳要牢固落实房地产长效机制，加快城中村改造进程，增加人才住房供应，通过盘活现有土地、挖掘存量住房等方式解决新房供需矛盾。

数据显示，2020年深圳常住人口达到1756万人。与2010年第六次全国人口普查相比，深圳常住人口10年增加约714万人，增长率为68.47%。

据分众研究院统计，过去10年，深圳住宅用地交易面积仅为431.5万平方米，在全国统计的103个城市中排名倒数第一。

焦点研究所认为，长期以来，深圳市场的供应规模有限，供需矛盾尖锐。在深圳城市快速崛起和城市化率急剧上升的背后，迫切需要打破土地供应的格局。