上海800亿旧城改造基金落地 房企如何把握最后一个窗口？

“进入城市更新和发展快车道的上海，最近采取了新的举措。

近日，国内规模最大的城市更新基金正式登陆上海，总规模约800亿元，定向投资于旧区改造和城市更新项目。对于已经在上海布局旧城改造项目的房地产企业来说，无疑是个好消息。

2021年以来，“十四五”规划明确提出旧城改造行动，首次写入政府工作报告，旧城改造成为房地产行业高频词。但资金成本高成为首要问题，参与者多为国有企业或财务实力较强的大型房企。在股票时代，更多的房企很难分得一杯羹。

此次，上海房地产集团与招商局蛇口(11.310、0.00、0.00)、中国通信集团、万科、中国人寿投资、保利发展、中国太平洋保险(33.970、0.00、0.00)、中国保险投资等合作机构签署战略合作协议。上海本地国企与大开发商、保险基金共同成立了旧城改造基金。一方面，他们面对的是上海城市，”

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上海城市更新迎最后窗口期

作为中国领先的一线城市，上海的城市更新和发展起步较早。自1992年上海推出“365危房”以来，上海的城市更新改造之路走过了30年。

“十四五”期间，上海城市更新将进入最后的窗口期。

从总量来说，上海的城市更新总量是相当可观的。2021年2月，上海市政府发布《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》。“十四五”期间，上海全市将全面启动280万平方米烂尾楼、梁潇薄板房的更新改造，主要是拆迁改造(含原址改造)；努力实现2000年底前建成的纳入改造范围并符合改造条件的各类旧房全覆盖。

也就是说，上海“十四五”期间的拆迁改造面积可达280万平方米，城市更新红利即将发放。

与其他城市不同，上海的旧城改造工作以中心城市改造为重点，并在“十四五”期间加快推进。据上海市政府发言人介绍，“十三五”期间，上海市中心城区二类旧建筑以下房屋共改造281万平方米，目标完成率117%，其中2020年计划完成55万平方米，实际完成75万平方米，目标完成率高达136%。

进入“十四五”后，上海城市更新仍将保持高速发展节奏。预计2021年70万平方米，3.4万户改造成二级旧房；2022年建成40多万平方米，2.2万户，基本实现中心城区成片改造。此外，“十四五”期间，上海还计划完成中心城区旧建筑下方零散的二类房屋改造，面积约48.4万平方米。

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参与者仍以本土国企为主

事实上，新成立的800亿元左右规模的城市更新基金，正是上海吸引更多社会资本力量广泛参与的城市更新努力。

上海城市更新的参与者很多，其中国有企业开发商在上海城市更新中发挥着重要作用，尤其是上海房地产集团等地方国有企业。2019年，上海地产全年参与旧城改造的比例超过40%。

2020年，上海城市更新中心在上海房地产公司成立。作为旧区改造的统一功能平台，负责实施旧区改造、旧房改造、城中村改造等旧城改造项目。自2020年成立以来，旧城改造中心参与了旧城改造，占全市旧城改造总量的60%以上。

大型国企和央企也凭借资本优势积极参与上海城市更新改造。2018年，中海斥资近100亿元收购真正像旧城改造的土地，2020年，计划斥资590亿元参与建国东路67-71街坊改造。

外资地产企业和港资也在不断寻找机会参与上海的旧城改造，尤其是凯撒、骏发等以旧城改造和开发为主的企业。

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入局者仍需关注三个关键点

百强房企参与旧城改造的比例达到80%，51%的房企运营过百万平米以上。

值得注意的是，上海城市更新对于社会资本比较开放，除百强房企以及地方国企外，部分活跃的小型房企也在积极参与城市更新业务，这些房企往往凭借优势片区或专长，以获得差异化优势。

首先，在参与方式上，现阶段房企参与上海城市更新的主要途径是与当地区政府接洽成立合资公司。目前上海城市更新采取“政企合作、市区联手、以区为主”的城市更新政策，即简政放权给区政府，由区政府组织公开遴选市场主体实施更新改造，一般情况下，选定改造主体后由区政府和城市更新主体共同成立合资公司实施。

其次，在具体实施上，现阶段土地征收多由政府负责，采取协议出让和招拍挂并举的模式。上海城市更新土地出让需要通过两轮征询，首轮是以问卷形式看居民是否愿意改造，第二轮是与居民沟通安置补偿条件，均达成通过率后方可开始征收。目前这一工作基本由政府成立的征收部门处理，征收成功之后再出让给企业。

在出让方式上，上海采取协议出让与招拍挂并举两种。比如，祥生2003年参与的虹口四平路改造项目、仁恒150亿拿下2002年出让改造权的蒋家浜项目均为协议出让；而万科拿下的宝山杨行旧改项目，俊发青浦徐泾镇老集镇旧改项目以及中海普陀真如红旗村旧改项目等，都采用的是招拍挂出让的方式。

另外，需要注意的是，入局上海城市更新并非易事。现阶段上海的城市更新项目普遍改造资金压力大，且涉及历史风貌保护和综合开发，对开发商综合能力提出较高要求。历经30年发展，现阶段上海仍然留存的城市更新项目多为居于城市核心区域，改造成本高，拆迁安置难度大，以及多年仍未成功拆迁的难度大的项目，投入资金动辄百亿。其次，上海旧改范围中多包含历史建筑，开发商在负责兴建同时往往还要负责修缮和维护历史风貌建筑，而且由于地处核心区，这些土地多需要开发为商住办的综合型地块，对企业的综合开发能力提出了比较高的要求。

从上海城市更新进程、参与主体来看，无论是政策端，还是具体实施过程，上海对城市更新都有比较的大支持，市场正呈现出百花齐放的状态。800亿城市更新基金的成立将帮助推进上海市旧改的顺利推进，与此同时，参与者有望通过该基金在上海城市更新市场分得一杯羹。

而对于其他房企而言，目前上海城市更新已经进入最后的窗口期，因此资金实力较强，综合开发能力突出的房企可以与中心城区政府洽谈合作；也可以关注一些早期遗留的“毛地”，通过股权收购或者协议出让的方式参与；而部分能力有限或者城市更新经验薄弱的房企，同样可以从周边区域和零星旧改项目寻找一些机会，参与上海更新改造。