天津放宽预售资金监管背后:楼市不景气 城市不火

房地产市场和地方城市的不温不火的表现对天津预售资金监管的相关措施产生了影响。

6月7日，在天津市新商品房预售资金旧规定即将到期之际，天津市住房和城乡建设委员会等有关部门修改了原政策，起草了《天津市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》(以下简称《规定》)。

根据该办法，天津市从多个角度对房地产预售资金监管进行了调整。签署退款流程，增加扣款后的处理等。

严跃进告诉记者，此次调整有松有紧的内容，非住宅项目纳入监管，说明监管会更全面，商业写字楼等项目纳入监管有助于促进此类市场的健康发展；增加扣除后的资金处理，对房企的影响会更大，主要影响资金的流动和使用。

总的来说，天津新政的很多政策对房企是有利的。在严跃进看来，也要注意资金的动态监管，防止房企拖欠购房款，真正保护购房者的权益。

作为不能随意提取和使用的预售资金，很多地方对预售资金的使用都有严格的要求。

比如今年4月16日，无锡发布《无锡市商品房预售资金监管办法》，要求商品房预售资金全部纳入监管账户，监管期限从商品房预售许可证发放到首次房地产登记开始。通过优先保障建设资金的制度设计，可以防止房企挪用预售资金，导致项目未完成。

据有关资料显示，近年来，仅在新冠肺炎疫情到来的特殊时期，才有放松预售资金监管的迹象，且放松监管的时间受到严格限制。

2020年3月23日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》(以下简称“六办法”)。

当时，如果房地产企业有新的或继续的建设项目，允许其申请提取资金，监理账户中的资金余额不超过工程建设的50%。六项措施有效期至2020年6月30日。

2020年3月11日，深圳市住建局还发布了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(以下简称《办法》)。

根据本办法，具有房地产开发一级资质的企业，在保证项目质量、进度、建设资金等项目相关费用按时足额支付的前提下，可向监管银行申请解冻不超过预售资金总额20%的资金。有效期至2020年12月31日。

相比之下，天津此次出台的措施将于2021年8月1日起生效，有效期为5年。

楼市、地市表现不佳

预售资金要严格监管。天津相关政策的调整与楼市和城市的现状密切相关。

相关数据显示，天津楼市低迷已有一段时间。

2020年12月1日，国家经济战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》，显示截至2020年10月，与2017年3月最高房价相比，天津已下跌21.8%。

国家统计局数据显示，2020年1-10月，天津新房价格同比变化不大，6月份涨幅最高，为0.6%，2-10月份跌幅最高，为-0.4%。

根据安居客提供的数据，2020年天津新房平均单价为18539.58元/平方米；2021年至今，天津新房均价为18313.83元/平方米，同比下降1.2%。

同时，2020年天津市房地产开发完成投资2608.5亿元，同比下降4.4%；2020年，天津市商品房销售面积1307万平方米，同比下降11.6%；2020年，天津商品房销售2113.6亿元，同比下降7.1%。

2021年以来，全国各大城市集中供地全面展开。其中，在拍卖相比之下，今年3月31日，天津发布了首个“两集中”土地供应和转让信息。从5月14日和5月15日的拍卖表现来看，天津的土地拍卖表现并不火爆，很多地块以底价出售。

5月14日，集中供地进入竞价阶段，当日拍卖19块地块，总成交面积145.8万平方米，总成交价格170.06亿元。其中16个包裹以底价出售，总成交价127.22亿元，占总成交额的25%。

5月15日，天津市南开区津南堡(杭)2021-010号“天拓二期”以最高价29.9亿元、升水率49%左右、底价30303元/平方米、自持3000平方米(建筑面积)被蛇口拿下，成为本次土地拍卖中升水率最高的土地。

最近招商局蛇口频频在各地高价抢地。如何提高房地产开发企业的资金使用效率，天津已经做好了政策准备。