“你想以12%的票面利率借款吗？”为什么房产公司要在海外发行债券来解渴

6月10日，中南建设发布公告称，公司全资海外子公司HZID于6月9日完成发行1.5亿美元高级无担保固定利率债券，债券期限364天，票面利率12%。

有投资者对此感到不解，于是在网上质疑：“为什么利率这么高，公司缺钱到这种程度？”

事实上，发行高利率债券的不仅仅是中南建设。5月18日，佳缘国际控股宣布计划上市一张1.3亿美元的优先票，票面利率为11%，2024年到期。1月份，佳缘国际控股还发行了票面利率为12.5%的美元债券。

即便如此，这些房地产企业可能还是“幸运”的。

众所周知，内地房地产企业发行美元债券最大的目的是借新还旧。据一位前30名上市房地产企业的CFO介绍，从今年开始，由于市场环境的影响，很多房地产企业已经无法再借入新的美元债务，只能用自己的资金来偿还这段时期到期的美元债务，这对目前现金流并不富裕的房地产企业来说无疑是雪上加霜。

事实上，今年以来，房企发债规模开始萎缩，尤其是海外融资呈现出高开低走的趋势。据RealData统计，2021年1-5月，房企境内外债券融资总额约4624亿元，较2020年下降18%，创近三年新低；前五个月，房企境外融资规模也同比下降约29%，折合人民币约1511亿元，为2018年以来最低。

虽然在一些房企眼里，这只是一个短期的市场情况，但联合信贷此前发布的一份研究报告显示，未来在风险防范的背景下，房企债务融资难度将继续升级。预计全年房企融资规模将保持低位，房企海外发行意愿也将受到一定冲击。

海外债持续降温

自去年下半年房企“三条红线”融资监管政策出台以来，房企各种融资方式被过度监管，房企融资环境不断收紧，也导致今年房企融资规模大幅下滑。

据RealData统计，2021年1-5月，房企境内外债券融资总额约4624亿元，较2020年下降18%，创下三年新低。CAIC的数据还显示，5月份境内外融资总额环比下降近40%，而发行债券的房企数量进一步减少，仅为上月的一半。

一位来自福建房地产企业的上海人士表示，银行现在收紧了对房地产的贷款，信托贷款的风险太高，所以投资部门的人正在通过各种渠道寻找资金进行融资。

过去发行美元债券是房企融资的重要方式。但从今年前五个月的情况来看，房企发行海外债券的规模进一步缩小。

根据中央参考所的监测数据，今年以来，房企发行的海外债务呈现出高开低走的趋势。2021年1月，房地产企业发行境外债券总额达到796.5亿元，是去年12月的4.58倍，开局良好。但3、4月份的发行额不足150亿元。虽然5月份有所反弹，但今年以来仍处于低位。

目前，对于美元债券发行收缩的原因，上述上市房地产企业财务总监认为：“主要是信心问题。”它表示，最近市场信心非常脆弱，一些卖空机构故意发送虚假消息，先卖空，然后低价回购，导致市场气氛非常糟糕，购买债券的需求增加随着融资的不断收紧，房地产企业的资金链继续紧张。为了拓宽融资渠道，许多房地产企业将目光投向绿色债券，导致了针对市场的绿色债券发行的兴起。

根据中国参考研究院的数据，截至2021年5月底，房企境外绿色债券融资总额达到278.38亿元，占同期境外债券发行总额的17.14%，是2020年境外绿色债券发行总额的1.65倍。

房企融资成本“冰火两重天”

虽然房地产企业海外发债规模在缩小，但发债利率仍在上升。

根据RealData的统计，今年前5个月，房地产企业海外债务平均融资成本为6.58%，略高于2020年5月回收后的海外融资成本(6.33%)。

这主要是因为今年一季度以来，中国房地产企业发行中资美元债券的成本一直比较高。此外，自2021年以来，许多房地产的中资美元债券都经历了大幅折价和信贷事件，长期美元债券收益率上升，房企融资困难在“三条红线”后加剧。

同时，房企之间发债成本进一步分化。

据记者不完全统计，从5月份开始，中南建设提到的票面利率最高的12%的债券已经发行，其次是凯撒集团和嘉园国际控股，利率分别为11.65%和11%。这些房地产企业在海外发行的个人债券利率都在10%以上。

中南建设在回应投资者询问时表示，该公司外汇来源有限，用国内资金偿还外汇贷款

款的时间效率低，不确定性大。为了应对近期可能的美元债券还款风险，公司计划发行新债券偿还原有债券，但发行期间恰逢行业企业债务违约，因此12%票面利率的确偏高，但仅是短期市场状况反映。此外，其还表示，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，预计本次融资对公司总体利息支出影响有限。

相比这些高息发债的房企，另一些房企则与之形成鲜明对比。在中国房地产报记者统计中，5月以来，单笔美元债票面利率最低的是远洋集团，其发行的一笔规模为4亿美元的债券利率仅为3.25%；此外，旭辉控股也于5月发行了两笔海外债券，一笔1.5亿美元规模债券利率为4.8%，另一笔发行规模为3.5亿美元的债券利率为4.45%。上述三笔债券是5月以来新发美元债利率较低的，而其共同点为，均是绿色债券。这也从侧面印证了目前房企纷纷发行绿债的原因。

未来，随着行业融资环境持续收紧，房企的发债成本预计也将保持分化状态。联合资信认为，财务表现良好的房企将获得更高的有息债增速，企业发展或将提速，融资成本和结构或将得到持续优化和改善；反之，债务状况较差或者杠杆本身较高的房企，融资量增长将会受限。