出租屋正在加速 15个大型出租屋社区已经或即将进入市场

2021-06-15 11:36
丁祖昱评楼市

近日，国家发展改革委(NDRC)出台《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》支持人口净流入大城市保障性租赁住房及其配套基础设施建设，以规范保障性租赁住房建设配套项目管理，提高资金使用效率，推动中央预算内投资管理制度化、规范化、科学化。

此前，2021年5月24日，住房和城乡建设部报告称，住房和城乡建设部分别在沈阳和广州举办了保障性租赁住房发展座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市的人民政府负责人分两批参加。住房和城乡建设部副部长倪虹出席会议并讲话。

此后，这40个城市将大力发展经济适用房租赁，促进解决新市民和年轻人的住房困难。

事实上，随着年轻一代租房者消费的升级，城市住房领域的矛盾在租房市场尤为突出。大型“大型租赁社区”的质量、生态、稳定性和长效性，为新时期住房租赁市场发展、住房制度改革建设和长效机制建设提供了有益的探索和实用价值。

在政策红利、市场需求、供给增加的多重加持下，越来越多的公寓运营商加入了“大租房社区”的蓝海。据公开信息不完全统计，目前已有15个不同背景的“大型租赁社区”基准项目进入或即将进入市场，“社区化”成为租赁行业改革的“新方向”。

注：“大型租赁社区”是指可容纳1000人以上的租赁住宅群

重点城市租赁用地不低于10%

在2021年两会政府工作报告中，多次提到“出租屋”、“长期出租屋”等关键词。具体来说，房屋租赁的发展方向包括：“同时出租和出售”仍然是租赁行业最强的根本。通过增加土地供应、安排专项资金、重点建设，有效增加保障性租赁住房和共有产权住房供应，规范长期租赁市场，减轻租赁住房税收负担。

新年伊始，22个重点城市启动土地供应“两个集中”政策，明确要求重点城市在年度计划中单独租赁住房用地，不低于总量的10%。

在嘉里长期出租出售的八个核心城市中，以一线城市北京为例，北京计划在2021年安排1060公顷住宅用地，比2020年的计划量多60公顷。同时，土地供应倾向于租赁住房。在单列出租屋用地的基础上，按照商品房供应下限安排出租屋供应指标，出租屋占住宅用地的比例由2020年的13%提高到28.3%。

二线城市以南京为例。4月9日晚，南京市规划和自然资源局发布了2021年商品住宅用地供应计划的相关说明。说明显示，2021年南京市出租屋用地供应面积87.15公顷，可提供205万平方米出租屋，约3.6万套。租赁住房在住宅用地中的比例从2020年的2%上升到9.5%。

住房租赁市场的发展是由供应方驱动的。现在的土地供应政策倾向于租赁土地。未来，随着租赁土地批量进入市场，特大城市和重点城市的租赁住房供应将进一步扩大。

15个“大型租赁社区”入市或即将入市

2020年以来，“大型租赁社区”成为租赁行业的热门词汇。“大型租赁社区”是由以下部分组成的集群传统的租赁社区多侧重于庞大的租赁人口的生理需求，往往忽视了社区人口的精神需求。随着新时期租赁群体价值观和消费观的变化，新时期的“大型租赁社区”被赋予了新的意义。

它不再仅仅是属性层面的集合，而是“多格式”的集合。除了生活，还注重人群分享、生活、交流、健康和精神需求，配套办公、商务、教育、医疗、艺术、娱乐等多种业态融合。公共活动空间，为大量具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租赁群体构建一个完整的生命链，甚至为整个生命周期需求租赁和居住共享空间，这也是从实质意义上，

从目前来看，截至2021年4月，我国上海、北京、深圳、广州四大一线城市的集中式长租公寓中，项目体量超500间的中、大型租赁公寓项目仅占6%，其中，上海、深圳项目最多。

虽然目前我国中、大型租赁项目相对较少，但规模化发展、集约化管理在发达国家成熟的租赁市场中早已应用。数据显示，2008年，美国单体量20户以上的大型租赁房屋占比就已有19%。十年来，该类型租赁项目占比更是显著增加，至2018年占比已高达23%。

可以预见，未来大规模、集中式管理是租赁市场的必然发展趋势。据克而瑞租售整理公开资料不完全统计，目前已有15个不同背景的已入市或即将入市的“大型租赁社区”标杆项目，上海项目依然是最多的。

城市近郊产业园附近成首选

作为新兴业态，我国大型租赁社区的运营模式尚在不断摸索前进中。从现有的15个已入市或即将入市的大型租赁社区标杆项目的运营情况来看，相较于对地段、区位有较高要求的集中式白领公寓而言，在项目选址上，大型租赁社区多落位于城市近郊区。

一方面，受大城市中心区域的地产资源趋于饱和影响，大型租赁社区的主要来源为城市郊区的工业厂房改建、15%自持住宅用地以及租赁用地建设；另一方面，由于大型租赁社区体量较大，建设成本较高，这些位于城市外围的资产具有显著的拿地成本优势。

与此同时，随着城市“产城融合”的推进，在国家“职住平衡”的号召下，产业聚集区成为了大型租赁社区的重要抓手。数据显示，15个项目中，有10个项目落位于产业园中或产业园周边。

由于大型租赁社区项目多位于城市郊区，周边可依赖的交通、商业、教育、医疗资源较少，因而，比起商品住宅的社区景观和配套打造，租赁社区更多考虑的是人们在社区内的共享、交流、生活、娱乐，从而配备一定比例的商业、办公区域甚至酒店会所。从目前的案例来看，各大大型租赁社区基本上都自带社区基础配套，基本上可以满足社区内租户的基本需求。

从目前已开业的项目租金价格与周边个人租赁价格进行比较分析发现，各个项目的溢价情况存在较大差异，部分项目存在明显价格优势，如润家乐璟东景生活社区、自如里·广州黄埔凯得家青年社区、乐乎·张郭庄京盛时代社区和城投宽庭-湾谷社区，这四个项目的出租率皆保持在95%的水平以上。由此可见，部分“大型租赁社区”颇受市场欢迎。

2021年，伴随租赁用地入市，将是我国租赁社区加速落地的一年，“大型租赁社区”是租赁产品中的新生力量，被赋予着新的意义与期望。目前我国“大型租赁社区”尚处于发展起步阶段，这个赛道能走多远尚未可知。相信随着项目源源不断地入市，数据与经验不断积累，理解与研究更加深入，中国终将探索出符合国情的、真正落实“租购同权”的大型租赁社区发展模式。

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