高房价导致结婚率下降？“婚房”仍在促进急需的增长

随着婚育观念的转变，近年来我国的结婚率明显下降。2019年，中国的婚姻数量已降至1000万对以下，2020年仅为813万对，同比下降12%。

虽然结婚人数在下降，但在传统观念的影响下，买房仍然是已婚人士，尤其是初婚群体的重中之重，婚姻带来的购房需求仍将是房地产市场购房需求的重要支撑。

值得注意的是，在地域观念、经济发展、房价水平等因素的影响下，尤其是近年来，在抢人加速人口流动的背景下，各地结婚率呈现出明显差异，购房需求也受到不同程度的影响。

从具体城市来看，北京对婚房的需求远大于新房的成交，离婚的变化成了二手房的“晴雨表”。近十年来，北京的新婚家庭数量约为111.2万对，是同期61.5万套新房的1.8倍。2013年以来，二手房销售数量与离婚数量同步波动，销售70-90平米产品与离婚数量的相关性高达0.84。

虽然杭州结婚率明显下降，但借助互联网经济，人口吸引力大大提高，落户门槛明显放宽。大量年轻移民的涌入减缓了杭州结婚率的快速下降。同时，根据初始婚姻登记对数和成都市商品房交易量，2019年初婚家庭带来的住房需求已经可以占到当年成都市商品房交易量的75%。

年轻人“借地”生子扎堆京沪

从典型城市初婚率来看，北京、上海等外来人口较多、定居门槛较高的城市初婚率明显低于平均水平。这是因为结婚登记受户籍所在地的限制，导致北京上海的初婚家庭比实际规模小很多。以北京为例，2019年北京常住人口达到17.14万人，而当年北京登记结婚人数仅为8.12万人，初婚比例接近两倍。即使考虑两个孩子的因素，非北京出生的新生儿比例也可以粗略估计为1/4。这也意味着，以初婚登记人数为基础考虑北京婚房总需求，显然被低估了。

因此，为了进一步探索流动人口较多的这些城市的常住居民和户籍居民婚房需求的差异，我们结合这些城市常住居民的出生人数，并与首次结婚登记人数进行比较。从初婚人口比例指数(近两年常住人口数/初婚登记对数)来看，山东、河北、上海等13个省市的初婚出生人口比例高于全国平均水平。

北京、上海等低结婚率城市的初婚率较高，这是因为这些城市的流动人口较多。户籍虽然还没迁入，但已经生活定居很久了，本地新生儿数量明显超过户籍出生人数。从常住人口出生率排名来看，北京和上海的出生率排名明显低于初婚比例排名，这也反映出北京、上海、浙江等省市对外国年轻人更具吸引力和粘性。

但与此同时，北京的离婚人口与二手房交易规模高度相关，尤其是总价低、宜居性强的70-90平米的二手房和三手房，相关性最强，达到0.67。