深入研究于丹系统住宅企业的规模断层明显 省外扩张需要加快

河南素有“九州腹地，十省通衢”之称，人口规模仅次于广东、山东。其特殊的地理位置和丰富的劳动力使河南省在中原城市群中占有重要地位。

2016年底，国家发改委批复《中原城市群发展规划》，中原城市群概念正式确立。中原城市群依托“一核四轴”发展战略，自三年前落地以来，总体发展良好。河南作为中原城市群的发展核心，在房地产市场上也受到了极大的关注。

随着近年来中原城市群建设的逐步推进，河南省城市规模不断扩大，河南整体经济水平稳步提高。2020年，河南省GDP水平为54259亿元，位居全国第五，周边六省第二。四年复合GDP增速达到8.0%，仅为周边安徽省的12.2%。根据河南省在全国国内生产总值中排名第四的因素

但由于人均购买力不足、叠加城市化水平低等原因，河南省房企原有资源积累缓慢，规模相对较小，以建业地产和正商集团为主导代表，同时出现明显的规模断层。

省内基本面向好

房地产市场较大但售价不高

随着近年来中原城市群建设的逐步推进，河南省城市规模不断扩大，河南省整体经济水平稳步提高。2020年，河南省GDP水平为54259亿元，位居全国第五，周边六省第二，四年复合GDP增速在周边地区处于较高水平。

从房地产开发的角度来看，2019年河南省房地产开发投资为7465亿元，在全国各地区排名第五，房地产市场总量相对较大。同时，与周边六省相比，河南仅次于山东，在中部地区处于领先地位。

然而，由于河南省各城市经济发展不平衡，河南省各城市的房地产投资额也表现出很大差异。一方面，河南省的房地产开发主要集中在郑州。2000年以来，郑州房地产开发平均投资在河南省达到41%，一直处于领先地位；另一方面，从2019年全省城市房地产投资来看，郑州达到3350亿元，是第二名许昌的8.44倍，占全省房地产开发投资的45%。

虽然河南省经济发展和房地产开发规模较大，但2019年河南省城镇居民人均可支配收入为34201元，排名第26位。在周边省份，人均购买力属于下游位置，整体人均购买力较弱。

此外，河南省整体城市化率仅为53.21%，远低于全国60.6%的城市化率。整体体现在商品房平均售价上，由于人均经济水平低，城市化水平低，商品房平均售价也较低，2019年仅为6311元/平方米，比全国平均水平低32%。全国排名仅第25位，在周边省市中排名最后。此外，2019年郑州商品房平均售价为9472元/平方米，也是周边省份省会城市中最低的。

由于人均购买力不足和商业用房平均售价低

无论是头河南房企还是外资规模房企的主战场都在郑州，在郑州之外沉市相对困难。一方面，主要是因为郑州的城市化水平和人均购买力高，容易培育出规模相对较大的河南地产企业。比如正商、建业、鑫源等地方房地产企业的大本营一直在郑州，一直占据着郑州市场的很大份额。

然而，随着外国房地产企业

进入，本土房企的份额正逐年被外来房企蚕食。一方面郑州市占率TOP1的水平逐年下降，且与第二名的差距逐年缩小，市占率TOP1由2015年的16.0%下降到2020年的9.1%，2015年TOP1的市占率与第二名的差距有6个百分点，而2020年差距则不足1个百分点；另一方面，本土房企在郑州的销售占比逐年下滑，由2015年的68%下降到2020年的32%，并且在市占率TOP10的房企中，外来房企个数逐年上升。

重点豫系房企在大郑州的销售额对其省内销售额的占比达到了57%，排除深耕全省的建业之后甚至能达到69%，是省内销售贡献最大的区域。而主城区的销售额约占大郑州整体销售额的68%，其次则是新郑市，占比为11%，但与主城区相比差距已经相当巨大。

从单个企业的销售来看，大郑州地区的销售对各大豫系房企的贡献率基本都在30%以上，重仓郑州的正弘、永威、正商、康桥的贡献率甚至可以达到70%。不过销售份额在郑州的过度集中使得这几家房企的未来发展受郑州单城市的政策影响较大，风险较为集中。与此同时，随着市场愈发公开和透明，外来规模房企的资本优势也在不断放大，通过不断输出其品牌以及口碑，长期来看会加剧市场的竞争激烈度，逐步挤压本地房企的生存空间。

豫系房企规模明显断层

从豫系房企的销售规模来看，豫系房企出现明显的规模断层。省内规模最大的是建业，其2020年的销售金额为683.4亿元，若加上建业轻资产代建的343.03亿元，则建业的整体的销售规模超过千亿。排名第二的是正商，其2020年的销售金额420.1亿元，而绿都、康桥、鑫苑、和昌的销售金额集中在200-300亿元之间，他们之间规模相差不大，但明显断层于建业和正商。

除此之外的其他房企，销售规模不达200亿元，甚至亚新集团、正弘置业、东方今典的销售规模不达百亿元，销售规模最小的东方今典2020年全口径销售金额75.5亿元，仅为排名第一的建业的11%。

值得注意的是，根据克而瑞2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜来看，建业排在第57名，较于2018年的第42名下降幅度较大。此外，仅有正商集团、绿都地产排在百强之内，甚至于永威、昌建、锦艺、正弘、亚新、东方今典排在150名之外。

从上榜的13家豫系房企的销售区域分布来看，2020年13家企业在河南省内的销售金额约为2102亿元，占总销售额的74.15%，可见重点豫系房企的合约销售金额主要来自于省内。与此同时，根据河南省2020年房地产销售金额9364.36亿元计算，这13家豫系房企在河南省的市占率约为22.45%，豫系房企在本省的市占率仍有待提高。

省外扩张有待加速

由于豫系房企早期规模发展较为缓慢，在财务上没有获得足够的原始积累，在和规模房企的竞争中没有太大优势，所以企业的省外扩张较为缓慢。

从13家重点豫系房企2020年于省外总销售额约为654亿元，占比为23.07%，省外的销售规模仍然相对较小，未来豫系房企整体仍需加大省外的布局力度。从单个企业的省外销售规模来看，2020年豫系房企中仅有绿都、鑫苑以及和昌这三家企业来自省外城市的销售金额占比超过50%。

近年来，豫系房企着重于省外的扩张，选择主要是以热点一二线城市为主，价值外溢的三四线城市为辅的方式。从重点房企区域布局来看，省外共产生销售贡献的城市有51个，集中在环渤海区域，各大经济区分布较为均衡。

在城市能级的分布上，豫系房企聚焦于布局重点一二线城市，这些城市由于经济实力较为强劲，能为房企带来较高的销售额，比如北京在2020年就是对豫系房企销售贡献最大的省外城市，单城市产能50.71亿元，苏州、成都的单城市产能也都超过40亿元。不过，由于这些城市的开发成本以及竞争成本较高，因此对于企业的资金链产生了一定的挑战，从而拖慢了豫系房企进行全国化布局的步伐，相应的全国的产品知名度影响也较弱。

此外，近年来豫系房企各自加大了对心仪的三四线城市的布局力度，2020年环渤海的菏泽、长三角的无锡、珠三角的东莞都为豫系房企提供了20亿元以上的销售额。??

注重产品品质和全产业链发展

近年来，河南省经济增长迅速，高收入人群逐渐增加，对房地产项目提出了更高的要求，这也促使豫系房企在注重整体产品质量的同时，注重针对不同客群的产品线研发，力求实现刚需到豪宅的全覆盖。

以河南成立时间最早且规模最大的建业地产为例，建业旗下的产品线既有定位于城市高端的森林半岛、壹号城邦等，也有定位刚需的桂园系列等，还有定位于大型城市综合体项目建业十八城，以及与中城联盟联合开发的联盟新城等。

其他豫系房企如正商、绿都、和昌、信友、亚新等也都拥有相对完整的产品线。如正商集团主要从产品类型着手，根据豪宅、普通住宅、公寓、写字楼及小镇，分别形成了境系、品质家、公寓系、乐活城系以及办公产品系五个产品系列，其中境系是正商进军高端项目的转型系列，弥补了“刚需之王”正商在郑州豪宅领域的产品线空白。

未来，房地产三条红线调控下，叠加省内竞争加剧，豫系房企特别是河南省内地级市的本土小型房企生存环境更加艰难。在此情况下，豫系房企首先应持续打磨产品力，强化自身优势，护住本土优势；其次，应积极拥抱合作，扩大规模，在资本冲击下，唯有保证一定量的规模体量才有持续向前发展的空间；第三，规模豫系房企可以像建业一样积极打造生态圈，同时通过代建等方式做大规模，提升品牌影响力，增添企业盈利增长点；最后，积极走出省外，力拓新的增长空间。