深圳二手房价格上涨23个月新房首次下调现在又在“打新热”

2021-06-30 11:40
中国房地产网

"这种下降具有象征意义。"广东省住房政策研究合同数量跌破5000份，5月份网上合同数量仅为3781份，为去年最低月份。

深圳二手房市场低迷，住房需求被挤压继续推高新屋市场人气。

据相关机构统计，3月份深圳新房共销售新房5305套，比上个月增长46.5%，同比增长45%，创下2015年以来同期月度新高；去化学周期也在继续下降，4月份库存降至4个月以下。

在西部热点，甚至传出“万人摇号”的消息，其中3月份开业的光明万悦山“惊世骇俗”被称为“深圳历史上最厉害的创新”。

据不完全统计，被光明万悦山认可的购房者被拒原因多达29条，包括“收入与社保明细差距过大”、“征信次数多”、“房产交易量小”、“结婚证信息不全”、“社保月数不匹配”。

在深圳楼市“跌价跌量”的背景下，深圳购房者与业主之间无形的“较量”才刚刚开始；在市场上，开发商和中介也开始转变角色。

打新热与严管下的购房者

“虽然我在建筑设计行业口袋里没有钱，但我仍然保持着对房子的追求。”买不起豪华公寓的许岩在光明和宝安未能“创新”后自嘲。

“新积分政策出台后，买新房的几率大大降低。上次参加光明万悦山，决赛积分72.3，购买积分才50多。”许岩认为，深圳房价未来只会上涨，如果不尽快上车，难度会更大。

另一个新的深圳人侯军，像许岩一样，希望尽快上车，在深圳定居。

“我在深圳已经3年多了。三月份和同事玩了新宝安试点城市。同事签了，我没签。”

侯军告诉记者，他的首付预算约为150万元。在西部买二手房，只能选择一室一厅上车，不能满足结婚生子后的生活需求。

“如果你选择东部，还有很多房地产可以买，但我在西部工作，我对西部的发展更乐观。在预算有限的情况下，我只能锁定新的。”

在深圳严控的新市场中，不仅是买家无法中标，已经中标的“幸运儿”也是如此。

“我签的华润城四期首付已经交了，但是房子还没有备案。”华为深圳员工邓灿(音译)表示：“我很担心审计，但现在审计非常严格。除了直系亲属汇款，其他都将被视为违规。”。

邓灿提到，华润城四期中标后，发现很多买家的购房资格和资金来源都存在问题。虽然自己的资金来源没问题，但又怕在新审计极其严格的环境下被误伤。

在深圳新房面前，即使是预算几千万的买家也是被动的。

“我一直让老公买房，他不听，我就在深圳住了10年，没有房子。”李欢欢计划花1000万元买四个房间，但在开始争取新的一年后，他仍然买不到满意的房子。

“没想到新盘的锉价越来越贵，质量也不一定好。”李欢欢原本打算买下南山蛇口的半山，但总价超出预算100多万，于是放弃了。

据悉，6月4日，半山在13小时后正式开业清算。该项目备案价格约为10.14万元/平方米，总价在1036万元至1975万元/套之间。

据机构统计，截至5月31日，深圳二手房上市价格继续保持上涨趋势；在两个月内有价格变动的8276套房中，超过一半(58%)会涨价。

“总体来说，宝安中心的业主愿意降价的很少，只有急着用钱的人才会这么做。现在处于横盘状态，确实有近四分之一的业主退出了，因为降价的话拿着钱换房是不够的。”蒋婷婷说。她在翼城中心的一家房产中介店工作。

虽然东方没有西方热，但还是有少数业主愿意降价出售。

“我有替换需求。如果降价卖，我买不起。”牟林家在平山区。本来打算把房子卖了换个大点的。但二手房指导价出台后，房改计划中断。

他承认目前深圳二手房市场确实很冷，降价很难。“我身边有一个朋友。因为公司急需资金在坪山区卖房子，房子市价480万左右，挂牌价420万，价格跌了60万。”

负责布吉地区的中介陈玲告诉记者，“最近几个月几乎零成交，业主也没有考虑降价，还是观望态度。”

“布吉片区无论是商业还是教学资源都很缺乏，再加上二手房指导价抬高首付款比例，可以成交的项目少之又少。”上述人士提到。

??被迫改变的深圳开发和中介

深圳楼市调控下，房产中介门店显得非常冷清，再加上深圳夏日暴雨不断，曾小华的门店门可罗雀。曾小华是一位负责龙华片区的房产中介，从事这一行业已4年，由于市场冷淡，他和同事常常坐在门店外的椅子上乘凉。“我们门店成交量从二手房指导价政策推出以后业务量下降了一半，如果情况持续到明年，计划换去别的城市发展。”

曾小华提到，他身边有不少同行做兼职，给辅导课程做销售，也有干保险的。

和曾小华一样，有离开深圳打算的还有负责东部龙岗市场的龚小平。“我现在一个月底薪加提成只有4000多元，好不容易成交一套房平台要收走一大笔平台费，月薪最多也就1万元；丈夫是从事工程建设方面的，两个人工资加起来勉强够家里人生活”。

面对深圳当前楼市严管局面，需要作出改变的不只深圳房产中介，还有深圳开发商。一位头部房企负责人表示，“政府对深圳楼市监管是非常有效果的，态度也很明确，就是要把房地产热度打压下去”。

“因为深圳新房限价利润太薄，开发商拿深圳地块都很谨慎，日后估计只有国企可能会配合政府拿地。“上述人士提到。

??市场“另类”：一次性付清上千万房款购房者

记者走访宝安中心、南山前海、龙华红山、龙岗布吉等片区门店发现，当前深圳市场还有另一类购房者，他们不受指导价影响，面对上千万元总价房款，依旧能够一次性付清，甚至在部分片区成为主力客户。

“现在龙华红山片区成交的客户都是买‘双拼房’大户型，总价在1000万元左右。”负责红山片区的中介曾小华透露，“这种房子有两个房产证，要贷款也贷不到多少钱，而且无法把税费做低，所以大多数客户选择一次性付清。”曾小华表示，这类客户年纪在40岁左右，有改善需求，资金比较充裕。在深圳典型豪宅片区也出现类似情况。

“现在买深圳湾豪宅客户有两种，一是做实业出身的老板，另是来钱快的年轻人。”一个负责深圳湾豪宅片区的中介白轩说到。

“指导价影响的是贷款比例，当前买大户型的客户都是一次性付款，买小户型的才会选择办理贷款。其中一个全款买豪宅客户是1994年出生的女孩子，靠着炒比特币赚了一笔。”白轩说。

??冰火两重天下，深圳楼市走向未知

深圳楼市严格调控的市场环境下，一面是打不中新盘又买不起二手房的深圳刚需群体，另一方面是豪掷千金买豪宅的购房者。

在深圳二手房市场进入“冰冻”时，深圳新房市场异常火热。这与深圳住宅供应量不足的客观情况息息相关。

根据深圳官方消息，截至2020年底，深圳共有住房1082万套，其中商品房为189万套。深圳目前常住人口1344万，以上次人口统计户籍家庭人数2.11人计算，深圳户籍家庭为235万户。

如果以商品房需满足户籍家庭来算，商品房数量为189万套，假定一套房子满足一户户籍家庭需求，那么商品房缺口约为46万套。

针对深圳住宅供应不足的问题，今年深圳将居住用地供给加大到363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

据悉，“十四五”期间，深圳将累计供应居住用地15平方公里（公共住房用地占比不低于60%）、完成10平方公里居住用地整备，建设筹集租赁型、安居型、人才房等公共住房共40万套。

“深圳地域面积较小，经济任务压力比较大，过往每年的供地计划中包括了大量的工商物业，而住宅尤其是保障性住房始终较为短缺，形成土地资源错配的格局。今年加大宅地供应说明深圳市决心扭转这一局面，从深入解决居住问题出发释放土地。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受媒体采访中提到。

对于当前深圳增加居住用地能否对深圳楼市起到降温的效果，李宇嘉在接受记者采访是说到，“增加居住用地缓解住在供应缺口从逻辑上是成立的，但还需要对商品房面积和价格进行限定，同时配建大量的租赁住房，实施配套的限购、限贷等措施，才能够对深圳楼市起到降温的作用。”

此外，李宇嘉认为“如果后续货币政策再次宽松，加上监管不严格，经营贷、深房理等乱象就会卷土重来。”