中国房地产上市企业经营业绩排名出炉:绿地滨江中梁业绩抢眼

《中国房地产报》上市公司竞争力研究组

中国社会科学院城市与竞争力研究中心

中央财经大学上市企业竞争力课题组

营运绩效

1.存货周转率

库存周转率=运营成本/平均库存。反映库存的流动性和企业建设及库存管理的能力。

a股前30名房地产企业的平均和中位数分别为0.31和0.28，略好于整体水平。绿地控股等领先房地产企业库存周转率高(600606。SH)表明土地储备、建设和开发的运行效率较高。

房地产企业的资产主要是存货，所以存货周转率普遍较低。但是，房地产行业普遍具有较高的经营杠杆。在“三条红线”的压力下，未来运营要努力提高库存周转率，规避风险。

h股排名前20的房地产企业库存周转率平均值和中位数分别为0.36和0.35，略低于上市企业整体水平。碧桂园和融创中国总资产排名较高，但存货周转率一般。

2.存货去化压力

库存停用压力=库存/平均预付款。衡量根据当期预收款规模计算剩余价值的清算周期。库存去压力可以反映房地产企业的销售能力。价值越低，库存压力越低，销售能力越强。如果库存去库存压力低于1，可能说明企业预售过多，存在发货风险；房企去库存压力大，说明库存运作效率不足。60家a股企业的去库存压力低于平均值，说明大部分房地产企业的去库存压力处于可控范围。a股前30名房地产企业的平均和中值库存去库存压力分别为3.52和2.66，优于上市企业的整体水平。其中，格力地产(600185。SH)和陆家嘴(600663。SH)有较高的去库存压力。

预付账款异常低的企业，如市北高辛(600604。SH)，2020年上市公司股东应占净利润约1.76亿元，同比下降16.67%；营业收入约12.02亿元，同比增长10.27%；基本每股收益为0.09元，同比下降18.18%。

h股去库存平均压力为3.34，中值压力为2.78。41家企业的去库存压力低于平均水平。主要是混合型或者库存较少的中小房企。万达酒店发展(0169.HK)2019年后没有存货。

h股排名前20的房企平均和中位库存去压力分别为3.34和3.00，与上市企业整体水平相差不远。中国恒大(3333.HK)库存去库存压力大，其他领先房地产企业库存去库存压力中等。

3.一般费用占比

一般费用占比=(营业费用、管理费用、研发费用、财务费用)/营业收入。价值越低，企业的管控能力越强，除运营成本外的运营费用越低。

a股上市房地产企业一般费用的平均和中位数比例分别为0.21和0.10。行业整体控制能力不错，但不同企业之间存在一定差异。

a股前30名房地产企业的平均和中位数分别为0.08和0.07，略好于整体水平。绿地控股等领先房地产企业(600606。SH)和万科A(000002。SZ)。在金融街(000402。SZ)，一般费用2019年占11%，2020年为负，因为当期有较大利息收入，属于或有。

在低于平均值的企业中，典型的企业是泛海控股(000046。SZ)，财务费用高，两年内费用比例超过100%，要警惕债务风险。

??H股70家上榜房地产企业的一般费用占比的平均值和中位数分别为0.12和0.09。54家企业一般费用占比低于平均值。

??H股TOP20房企一般费用占比的均值为0.10和0.09，略优于上榜企业整体水平，仅九龙仓集团（0004.HK）表现不佳。中国海外发展（0688.HK）、碧桂园（2007.HK）等一般费用控制能力较好。中国恒大（3333.HK）因促销活动故销售费用较多，最终费用率0.10，也在正常范围内。

??4.营运绩效综合得分

??营运绩效指数反映了企业经营活动的总体运营能力，占总竞争力打分评价的10%。营运绩效最终得分差距较小，市北高新（600604.SH）、绿景中国地产（0095.HK）营运绩效相对较弱。表明规模中小型企业经营相对谨慎、业务扩张和举债较为保守，存货相对较低，因而营运绩效表现并不弱于、甚至强于大型房企。