精装改毛坯变相托价卖房，东莞楼市暗潮涌动

??被称为“东莞史上最严限购政策”的“2·27”新政似乎直接给东莞今年房地产市场定了调，配合金融端收紧、限价、限签等系列组合拳，在已结束的上半年这座过去楼市涨幅疯狂的城市正负“重”前行，步履维艰。

??以东莞市住建局每月公布的网签数据来看，5月份东莞新房成交3600套，二手房成交1800套，与高峰时相比下降约2倍。

??激进的市场在爆冷的数据、严苛调控政策下逐渐散热，据了解，过去频现的项目开盘即告罄现象已寥寥无几，相对冷门板块更是成交冷淡。

??然而，为抢夺客户促进成交，不少楼盘同步开始“放松”购房条件，包括首付分期、延签等，不少项目延签时限可推至一年之久，且不需要额外费用，包括精装修房变毛坯房等变向调整价格方式重出江湖，市场仍暗潮汹涌，这也给监管部门留下了新问题。

??持续调控下的降温

??政策的威慑力直接体现在数据层面，最直观的是一二手房成交量膝斩。

??以东莞市住建局每月公布的网签数据来看，去年“莞九条”实施后，首次将二手房列入限购范围（非东莞市户籍人口由原来的二手房不限购调整为全市限购两套住房），重磅调整之下东莞二手房成交量应声而下，从7月8000余套月成交下跌至新政后次月的3000多套，后一直保持在该低位水平。

??受调控影响较小的新房，加上部分二手房需求转向则热度依旧，成交量并未出现下滑，在去年12月更是达到成交峰值，单月新盘网签量近9000套。

??“打新”“开盘秒罄”依旧是当时市场热词，在新房高热度下，东莞楼市整体仍表现出“高歌猛进”。

??“地价是催化剂。自2020年1月开始东莞土拍市场几乎是逢拍必抢，楼面价屡创新高，拍出了高达25宗‘新地王’，这给市场带来了较大预期，在二手房交易挂牌及成交价未出现明显变化可看出端倪。”东莞一房地产市场人士表示道。

??对于稍显温和的“莞九条”，在稳楼市主基调下，进一步加码的“莞六条”于2021年春节后正式出台，“坚韧”的东莞楼市也终于被撼动。

??政策发布首月加上2021年春节假期双重因素，东莞一手房成交量呈现断崖式下跌，2月网签仅1935套；一直维持在3000余套低位的二手房成交量也再次同步下滑，2月网签量降至1509套，环比均下跌超7成。

??与此同时，今年年初，由于主城区高价项目集签，东莞市新盘网签均价一度冲上2.9万元/平方米高位，配合签，后于3月签。

??一系列操作对于楼市稳定起到了明显成效，“莞六条”执行后，东莞一二房量价均维持低位运行。

??行业趋冷明显

??激进的市场在爆冷的数据、严苛调控政策下逐渐散热，观望情绪大肆蔓延，一系列市场反应随即跟上。

??据了解，过去频现的项目开盘即告罄现象已寥寥无几，相对冷门板块更是成交冷淡。

??以东部片区某新盘为例，楼盘营销红“泛城区”，楼盘热度也明显降温，过去的6月份有项目首开去化或不足20套。

??长周期蓄客、低去化率成为越来越多楼盘当下状态。

??相应的，开启联动、邀请明星站台、锁客延签或干脆推迟营销节点等楼市低位运行期各类应对措施也纷纷上演。

??“之前东莞市场好，只有一些很难卖的盘才会联动；现在房子不好卖，没什么上门客，越来越多新盘都开启联动或全民营销了。”从业多年的签均价低位运行，但无法高价出货的部分开发商却并未向市场下行妥协，仍在规则范围内尽可能争取利润空间，仍为卖出高价而“暗自努力”。

??除了前面提及的推迟入市节点外，对于赶回款选择入市的楼盘，“减配”则成了他们签均价为29156元/平方米。

??除了项目价格浮动不大，除毛坯交房外，也不乏有房企提供可选择的装修包服务来提升溢价，不过值得注意的是，目前东莞市场涉嫌违规销售的“装修双合同”再次冒头。

??“装修款3000元/平方米，我们对客户宣传的单价就是在备案价基础上加额外收取装修款的价格。”某毛坯备案项目销售顾问对签约23294套，网签金额727亿元，该数据虽仅占2020年全年新房网签套数的36.7%，但与往年同期相比，上半年约2.3万套的成交量仍是东莞楼市2017年以来的最好成绩。

??“楼市调控是为了维稳并非要房价暴跌，未来长期‘阴跌’是小概率事件，限售新政毫无疑问抑制了一部分供应和需求，但如果长期‘阴跌’一定是供求关系出了问题，从现在东莞人口活力和供求关系来看，楼市热度不会完全消褪。”对于后市，投资客刘先生仍充满信心。

??低位运行期的东莞楼市保持着“自救”的活力，接下来的下半年运行走向仍值得关注。