工业园区公募REITs正式上市 扩张到房地产需要多久？

自20世纪60年代美国推出REITs(房地产投资信托)以来，已有40多个国家(地区)发行了此类产品，投资领域从最初的房地产扩展到酒店、商场、工业地产、基础设施等。并已成为专门投资房地产的成熟金融产品。

房地产投资信托基金的公开发行仅仅是资产的首次公开发行。自2020年以来，国家发展改革委、中国证监会和沪深两市相继发布监管指导文件和业务实施细则，正式启动公募REITs试点工作。REITs公募以基础设施为重点，以优质项目资产为投资对象，可以将国内市场上投资回报最有价值、最稳定的股票资产转化为投资门槛低、投资交易方便、信息披露公开的金融产品，为投资者提供合理、稳定的长期回报。

2021年6月21日，山谷工业园。王家工业园是招商局蛇口工业园的旗舰产品，分布在深圳、广东、南京、江苏、青岛、山东、武汉、湖北等核心城市，位于深圳南山区的蛇口王家品质特别高。深圳蛇口网谷前身蛇口工业区，将原有工业厂房改造成科技研发、创新创业基地，实现产业升级，促进单位面积产值大幅增长。蛇口净谷规模从最初的3万平方米增加到目前的42万平方米，每平方米产值从2000元增加到10万元，年产值达到400亿元；介绍了大约450名客户，雇用了3万多人。蛇口网谷产业升级效果显著，17家上市公司和新三板企业(广合通、新海科技、迈克等。)相继被培养。

张江光大花园

张江光大公园位于中国(上海)自由贸易试验区盛夏路500弄，位于国家高新技术产业园区张江高科技园区核心。该项目使用的土地是工业M1。凭借良好的区域优势、产业配套设施和交通便利，吸引了集成电路、先进制造、网络经济、金融技术和产业服务配套设施等符合国家重大战略、宏观调控和产业政策及发展规划的优质企业。张江光大公园平均入住率2017年末为96.29%，2018年末为74.13%(因当年租户结构积极调整，入住率略有下降)，2019年末为97.39%。截至2020年底，张江光大公园入住率稳定在99.51%左右。

吴栋苏州工业园区工业园区

国际科技园五期B区和2.5工业园一期、二期位于苏州市苏州工业园区。苏州工业园区位于长江三角洲腹地，中国沿海经济开放区长江经济开发区的交汇处。苏州工业园区作为第一个中外中央政府合作的开发区，具有显著的品牌效应，得到了中国和新西兰、江苏省和苏州市各级政府的特别支持，并被授予多项特殊优惠政策。目前，园区已逐步形成以“电子信息与机械制造”为两大主导产业，“生物医药、人工智能和纳米技术应用”为三大战略性新兴产业的“23”特色产业体系，并以其特色优势将产业作为经济发展和区域建设的内生部分。

根据国家发改委的要求，园区公募REITs的标的资产形式为R&D、创新设计及中试平台、工业厂房、企业孵化器及产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施，并可选择

3单个工业园区公募REITs能够成功上市交易，主要是因为标的资产盈利能力较好。以蛇口工业园为例，2018-2020年万荣大厦和万海大厦的营业收入分别为13327.54万元、13182.27万元和11493.27万元，税后净利润分别为6137.42万元、6536.09万元和5352.66万元。2020年，由于新冠肺炎疫情爆发，租户租金降低，收入和利润下降。总的来说，收入和利润保持稳定。相反，去年东湖高新提出与武汉软件新城一起申请第一批公开发售RETTs，但最终未获批准，还是因为武汉软件新城盈利能力堪忧。财务报告显示，武汉软件新城2019年营业收入达2.76亿元，净利润达2.71亿元，其中处置长期股权投资产生的投资收益贡献利润高达3.54亿元。2020年1-7月，武汉软件新城营收达到2632万元，净亏损约3268万元。

公募REITs基金的推出是为了拓宽融资渠道，丰富融资方式，希望通过资本市场降低债务风险，调动全社会的资金为经济建设服务。

从宏观角度看，2020年三大投资中基础设施投资同比增长0.9%，制造业投资同比下降2.2%，房地产开发投资同比增长7.0%。房地产开发投资成为投资驱动的主力军；

从中观层面来看，2020年全国税收总额中，国有控股企业贡献24.3%，涉外企业贡献16%，全部民营企业贡献59.7%，民营企业贡献最大，亦是投资的巨大推动力；

从微观层面来讲，一些商业地产以及租赁住房同样具备良好的盈利能力，从全球经验来看REITs最早是集中在商业地产且一直保持着较高份额，我国房地产市场长效机制的建立已成为国家战略，发展租赁住房已经成为主要方向，以租赁住房和商业地产为基础的持有型房地产REITs亦将有较大的发展空间。

目前基础设施公募REITs已经拉开了大幕，未来公募REITs的底层资产拓宽至地产还将有多远？