长春楼市调查:唱衰论吓住房企看好市场前景

随着市场竞争的激烈，“压力大”成为长春房地产从业者口中的高频词。

站在年中的时间节点，回望2021年上半年的长春楼市，最重要的事件之一就是两次集中土地拍卖。土地拍卖为长春楼市注入了一剂镇定剂，但供给和市场前景却让一些人和个人从媒体上高唱长春楼市的坏消息。

“长春楼市有望向好，开发商的压力来自竞争。”记者连日采访企业、观察员和消费者，他们给出了最前线的答案。

土地拍卖回归理性，“桌底勾地”也行不通了

4月和6月，长春市开展了两次集中土地出让活动，记者对《长春第一场土地集中出让平缓收场为试点城市“开了好头”》和《长春第二批土地集中出让“凉凉”？专家：回归理性》做了全面详细的报道。

长春市第一轮集中供地，共出让40块，底价出让30块，几家房企仅拍卖6块，最高限价仅有1块，成交面积390.6万平方米。

第二轮集中供地中，先后终止8宗地块，18宗地块未被企业报价，仅有3宗地块被多家房企签约参与竞买，成交额约435万平方米。

虽然两轮集中土地出让整体市场热度不高，但商住用地总成交面积约825万平方米，较去年商住用地总成交面积795万平方米增加约30万平方米。专家认为，土地市场整体不冷，但之前热点板块土地溢价率高、竞争激烈，现在回归理性。

对于今年长春实施土地集中出让以来的市场变化，长春当地媒体资深记者王月认为，头部房企进入的领域更多，拿地也更多，而当地房企拿地更谨慎。

吉林富腾房地产开发(集团)有限公司副总经理李春林在接受采访时表示，今年长春的土地供应可以说是海量的，上半年的商住用地供应已经超过了去年的总量。“过去房企“勾地见底”的操作方法行不通，位置好的地块几乎都被头部房企收走了。”

对于集中土地出让，华润、万科等龙头房企资金成本较低，与本土房企相比，需要用全公司的努力来获取土地。在经济效益计算和快速反应能力方面，龙头房企要比本土房企好得多。比如，中海去年底收购了同心湖的土地，今年6月下旬开盘，卖了7亿多元。富腾地产也在去年底收购了土地，目前还在审批阶段。

消费者更看重品质和位置双好

佟女士去年刚来长春工作。在父母的帮助下，她想在长春买房。她告诉记者，买房时有很多因素要考虑。第一，地理位置不能太偏向。最好离地铁近，交通方便；其次是医疗支持，“我将来想和父母住在一起；第三是教育资源。如果房子附近有一所好学校，那是理想的。

至于长春的房价，佟女士认为肯定会上涨，但上涨空间不大。

王女士是长春市民，去年在高新安买了一套150平米的房子，今年6月27日交房。王女士说，她对房地产企业的品牌和声誉很感兴趣。她收房时，对开发商的建筑质量和公园整体景观设计非常满意。

李春林告诉记者，一套质量好、位置好的房子是“硬通货”，价格坚挺，卖不出去。“以前的混合状态一去不复返了。当房地产市场在品牌和规模无法与一线品牌房企抗衡的情况下，如何“突出”本土房企的“重围”，是很多人关心和考虑的事情。“未来，长春楼市肯定会进入品质打造时代，房企会在品质上展开竞争。”李春林说，本土房企如何与一线品牌房企争夺市场？只有做精，做精，做美。他列举了当地房地产企业的几个项目，并在细节上下了功夫。“买家的认知和以前不一样，现在被迫升级开发商的品质，比如融入一些新古典、新中式的设计。”

压力来自竞争，楼市预期是好的

关于长春楼市，万兴房地产开发经营有限公司总经理李昂认为，今年上半年新房市场比较冷，上半年两轮集中供地非常大，但地价并不便宜，部分地块的楼面价已经达到6000元以上。当地房地产企业拿地非常谨慎。“可以说，如果他们想要利润，他们就不拿地。我觉得一线房企拿地是为了完成任务。”

李昂说，他的公司去年拿了这块地，但今年没有拿地的计划。他认为今年上半年本地房企观望情绪较重，下半年市场情况不会有明显变化。现在只能看明年2月和3月楼市的表现。

当记者问及二手房贷款收紧的消息时，对新房市场有何影响？李昂表示，这对于新房市场来说并不是一个好消息，因为很多买新房的人都是先卖了之前的房子再买新房，而没有房子的人所占的比例相对较小。

“市场压力肯定是有的。”柯睿长春院高级分析师冯江表示，2021年上半年长春新房供应量较大，尤其是6月下旬，很多新产品上市，有的表现不错，有的表现不佳。“今年上半年，长春楼市不太好。各开发商销售压力大，但整体情况已经高于2020年表现要好多了，根据我们的数据，基本恢复到了2019年的90%左右。”

“开发商既然敢拿地，就表明对市场还是有信心。”姜峰说，今年上半年中铁拿了140多万平方米土地，销售压力必然不小，现正在大规模招聘销售人员，为的就是在下半年发力。“如果2022年的市场非常好，开发商手里没有产品，那就尴尬了。”很多开发商都是百万平方米的项目，比如保利和中海，无疑看好后市。

姜峰告诉记者，根据CRIC中国房地产决策咨询系统显示，2021年1-5月，万科在长春地区实现销售金额约32.75亿元。吉林大众置业集团累计实现总销金额约18.44亿元，总销面积约19.92万平方米。华润置地(长春)公司累计实现销售金额约16.11亿元。这都是销售额最好的企业。截至5月末，长春市商品住宅可售存量为1121.2万平方米，去化周期为15.1个月，有所提高。

“截至目前，万科在长春已经销售40多亿元，今年可能会达到100亿元，去年是60多亿元。这能说市场不好吗？开发商的压力是来自竞争层面，市场预期是好的。”