地产尚未上市 13家物业公司“抢先一步”

7月8日，随着田明敲响代表郎世禄人寿上市的锣，50家企业正式进入交易市场(a股和h股)。但目前仍有27家房企在排队，其中有第三方房企，但更多的是从房企分拆出来的物业公司。

甚至一些房地产公司还没有上市，但他们已经先把房地产推向了资本市场。随着房地产行业融资条件的收紧，这种情况逐渐增多。就排队企业而言，7家企业的房地产母公司尚未进入资本市场。

乘风破浪，物业企业被推上舞台，但这背后，地产母公司不仅在谋划“跟风”，还有更多的算计。缓解房地产的融资和债务压力，让“二代”先练后管房地产，或者吃物业上市的红利来“反哺”房地产。

13家物业先于地产上市

房地产上市前的物业企业队伍越来越壮大。

这部分企业受地产公司实力限制，规模不出彩，母公司输送的区域增长不稳定。但即便如此，其对母公司的依赖程度也不低。

据乐居财经统计，在已上市并提交的物业公司中，与尚未上市的物业公司有关联的物业公司有13家。

企业先跳过房地产上市正在成为新趋势。截至发稿时，50家上市房企中有6家未上市其相关物业，27家上市房企中有7家未上市，未上市房企比例有所上升。

在房地产公司之前上市的13家物业公司中，很多项目都来自于母公司的交付，但相对来说，房地产对物业的规模和增速提升不大。截至去年底，12家物资企业(特殊服务无数据)平均管理面积约1960万立方米，4家物资企业规模未超过1000万。同期其规模平均增速也较低，约为37.9%，但关联房地产公司平均规模也不低，达到68%，最高超过90%。

较早上市的贺红服务被认为是这一“排头兵”中的第一个“吃螃蟹者”。去年，其规模增长最快，达到118.2%。很大一部分面积来自第三方的扩张。去年，来自第三方房地产开发商的签约建筑面积占比57.5%，较2019年的35.3%上升22.2个百分点。

但在快速扩张的背后，也付出了不小的代价。实际控制人刘江多次配股融资，一年内股份稀释20%。

与贺红服务业的快速增长相比，其他企业的增长率主要在5%至50%之间。然而，这也有例外。规模增速不足10%的俊发多彩服务及与悦生活的融合，近期对房地产的依赖度较高。乐居财经了解到，两家公司的房地产运输面积占比分别为89.5%和98.2%。

恶性循环

对于一些房地产公司来说，先把房产送到市场上可能是无奈之举。一些房地产公司多次未能冲刺资本市场，物业受到资本青睐。幸运的是，他们跳过了房地产，率先拆分房产上市，从而缓解了房地产的债务压力。

但是，这也会形成恶性循环。资本市场重视出身，房地产因实力不足未上市，其对应的物业在竞争背景下可能处于劣势，从而造成房地产对材料企业帮助较少，材料企业“反馈”不多。

据统计股权抵押给银行或其他公司，简而言之，就是试图筹集资金。海伦堡地产正在积极寻求上市，但尚未两次提交IPO。房地产的重资产特性使企业承受更大的财务压力。随着房地产融资渠道的收紧，中小房企的处境越来越艰难。而这也在一定程度上限制了房地产企业的征地速度。

随着22个城市第一轮土地拍卖的结束，上半年房企的征地工作已经告一段落。本次土地拍卖中，300多家企业参与了795宗土地拍卖。上述13家房地产公司中，只有3家出现在征地名单中。卓越地产征地7宗，新希望地产征地3宗，海伦堡征地2宗。

当征地速度放缓时，土地储备和建设也会受到影响。据嘉里统计，截至去年底，卓越地产、康桥集团、

市值、估值遇冷

不同于上市前的模糊状态，迈入资本市场的物企要将规模、业绩等一些列数据曝于大众的视野之下。数据摊开，资本看中的往往是物企持续增长的“长跑能力”，而非短时的爆发。

基于这样的原因，有着稳定项目来源的物企可谓有着天然的优势。然而，由于这些未上市的地产公司本身能够帮衬的资源有限，物业公司对资本的吸引力大打折扣。
已经上市的6家物业公司，首日收盘的价格都较开盘时略走高。不过其整体股价一直偏低，以至于市值和估值未能迎来强势增长。

目前，上述物企的市值大多集中于20-50亿港元区间，最高的卓越商企服务市值约为93.28亿港元，而最低的烨星集团则只有2.68亿港元。

其市盈率水平也不高，大约处于腰部位置，低于头部物企，但又高于估值较低的第三方物企。估值最高的星盛商业达到35.19倍，其次为和泓服务、特发服务的34.58倍、32.11倍。

这三家物企之能够居于偏高位置，或得益于自身的发展定位。比如星盛商业主攻“纯商业”赛道，而特发服务背靠大树，在公建、市政项目上有着独特优势。