上半年全国销售5000万元以上商品房317套

近日，复星玉龙积分在上海高端市场的入围分数引发热议。112.8的高分让它成为积分制以来排名最高的项目，也是上海第一个接近满分的项目。

项目均价13.6万/平方米，总价2100万-2900万不等。

今年上半年全国销售3011套，去年上半年为1485套。这两个数据之间的差距充满了澎湃的故事。

审评委比较了2021年和2020年18个热点城市在售项目的可比价格。城市整体价格水平与2020年相当，房价走势“整体平稳”。但在“更贵、更涨”的趋势下，中高档住宅的成交价格却上涨了10%以上。

2020年疫情以来，改善需求爆发。此外，部分城市高端住宅和二手房价格倒挂，高端住宅市场持续升温，持续到2021年上半年。根据CRIC数据显示，2021年上半年，中国1000万套以上的住宅数量达到24085套，同比增长68%。

高端商品住宅成交套数全线上涨

中国房地产市场有两类需求不可忽视，一类是刚需，另一类是位于塔尖的高端住宅市场。需求改善的爆发为高端住宅市场打开了新的想象空间。

由于稀缺性和高品质，高端商品房成为富人和高净值个人投资和抵御市场周期波动的重要选择。经过2018年短暂的降温期，2019年高端商品房市场明显复苏。审评委数据显示，2019年全年销售1000万套以上高端商品房18593套，上半年销售12420套。

这一数据在2021年上半年发生了显著变化，交易数量达到了24085笔！

在“住而不炒”的背景下，数据背后反映的是购房者需求的变化。但重点城市高端住宅产品二手房价格倒挂，由此产生的逐利心理在一定程度上起到了助推作用。

2021年上半年，全国共销售1000万套以上高端商品房24085套，比2020年上半年增长68%。其中，四个一线城市销售14823套，占比超过60%。

从各价位段来看，今年上半年总价超过5000万的高端商品房成交量辉煌，全国销售317套，较2020年上半年增长105%。去年共销售商品房453套，总价5000多万，去年上半年达到70%。

此外，从2000年到3000万，共销售高端商品房3011套，同比增长103%，仅次于5000多万套高端商品房的成交量。

上海高端住宅市场表现抢眼

京沪深是房地产行业的风向标。近年来，随着房价上涨等各种因素的影响，一线城市高端商品房的门槛逐渐提高。上半年，四大一线城市1000万套以上高端住宅共销售14823套，同比增长73%；以2000万元为高端商品房门槛，2021年上半年，北、广、深四大一线城市高端商品房成交量较1000万元门槛下降近80%，共销售3302套，较2020年上半年增长65%。

复兴玉龙创下了历史最高分数线，将高端商品房的愿景带回了上海。根据CRIC数据，2021年上半年，上海不同价位段高端商品房成交数量高于其他一线城市。

还是用数字说话：今年上半年，上海共销售1000-2000万套高端商品住宅4767套，同比增长35%，深北销售3075套、2633套、1046套

单价方面，2021年上半年，上海市10万套以上高端商品房成交数量全面上涨，共成交3862套，同比增长33%。目前总成交额主要在10-15万之间，总成交额3723套，同比增长30%。15万元以上商品房成交数量大幅增长，上半年共成交139宗，较2020年增长78%。

值得注意的是，今年2月起，上海对新开业项目实行积分抽签制度。2021年上半年，上海三批集中供应建筑中，共有约63栋建筑触发点。随着各板块积分准入门槛明确和政策约束，触发积分占比有所提升，其中第三批供给45个，截至7月1日已确认触发积分制27个。触发积分制的高端商品房项目很多，位于黄浦区老西门的复兴玉龙受一次二手房价格倒挂影响，入围分数112.8分，成为积分制以来的最高入围项目。

二三线高端商品住宅成交量跳涨

除一线城市改善需求爆发及购买力强劲之外，部分核心二线城市高端住宅客群购买力依旧坚挺。一组数据显示，2019年13家银行总资产在500万元及以上的私人银行客户共计76万户，管理的总资产约10.68万亿元，户均总资产约1407万元，真实反映出顶豪客群的购买力。

值得注意的是，高资产家庭地域分布主要集中在核心一、二线城市和个别强三线城市。二三线城市迎来高端改善需求在2021年持续爆发，总价1000万以上高端住宅成交量普遍较2020年上半年有所增加，其中1000万以上豪宅成交TOP10?城市中，仅苏州小幅下降以外，其余9个城市全线上涨。

具体数据来看，2021年上半年，二三线城市总价1000万以上高端住宅成交套数TOP10城市共成交7119套，较2020年上半年同比增加73%。其中，珠海涨幅最大，达到292%，上半年共成交255套1000万以上高端住宅。

从各价格段来看，上半年二三线城市高端商品住宅成交总价仍然以1000万-2000万为主，受供应结构及购买力影响，总价2000万以上高端商品住宅成交数量锐减，总价5000万以上高端商品住宅成交套数更是屈指可数，而东莞在上半年表现较为突出，5000万以上成交套数达到了17套，是2020年上半年的近6倍。此外杭州、青岛总价5000万以上高端商品住宅均有成交，分别为9套和8套。

从当前环境来看，高端改善人群的比例不断上升，改善需求爆发是稀缺高端住宅成交量逐年增长的主要动因。总体来看，2021年以来高端商品住宅“抢购潮”有所减弱，加之上海、广州和深圳等热点城市房地产信贷资金监管趋紧，市场监管持续加强，预计整体市场将逐渐趋于理性。

值得注意的是，部分城市高端商品住宅由于限价导致一二手房价倒挂，同时带来了炒作行为，因此为了更好规范市场，建议单价10万元/平方米以上高端商品住宅项目尝试逐步放开限价，让高端商品住宅产品价格回归市场定价。

然而，联系到核心一、二线城市高端商品住宅仍是资源稀缺品，也是高净值群体资产化配置的重要领域，高净值群体改善需求及资产储蓄红利将持续释放，核心一、二线城市高端商品住宅市场有望惯性延续，预计2021年，再次成为高端商品住宅成交大年。