上海二手房迎来强控 “二手房指导价”时代开启

“抱团提价”“挂牌价格被人为抬高”的卖家慌了！

上海作为房地产的风向标，7月9日正式开启二手房挂牌价格鉴证政策，未通过价格鉴证的二手房将不对外发布。这是去年底规定新房交易审核后，上海调控二手房市场的又一记重拳。

根据最新规定，上海市房地产交易管理部门将根据真实市场价格对每套房源进行核实，未通过价格核实的房屋不得向社会公布。下一步，上海市住房和城乡建设委员会、市房管局等八部门将开展房地产市场秩序专项整治，对违规发布信息(包括未经房屋核验擅自发布二手房信息)、违规销售、扰乱市场秩序等违法行为进行整治。

值得注意的是，上海并不是首个对二手房价格进行强监管的案例。自2月份以来，至少有7个城市开始指导二手房价格。从二手房成交情况来看，深圳二手房成交暴跌，6月份仅卖出2820套，同比下降70%以上，创下2003年以来的最低值，而重点城市一半二手房成交量5月份以来有所下降。未来在强控下，交易量和价格将趋于理性。

在“房住不炒”的政策下，或有更多城市加入“二手房指导价”政策，参照周边一手房价综合形成全市住宅小区二手房成交参考价格，按照全市全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单位，公布3595个住宅小区二手房成交参考价格。

随后，一系列的连锁反应正在发生。深圳各大银行将陆续按照成交参考价发放二手房贷款。通过与银行的联动和贷款指导政策等一系列组合拳，降低杠杆，促进房地产市场平稳健康发展。

3月2日，无锡跟进建立二手房价格信息发布机制，去除了已售房源信息和明显异常的挂牌价格。一个月后，宁波加大楼市调控力度，建立热点学区二手房交易参考价格发布机制，实施交易参考价格在金融和信贷领域的应用，加强二手房挂牌价格监测，及时将挂牌价格明显异常的房源剔除。

5月，成都建立二手房交易参考价格发布机制，公布首批201个住宅小区。一个多月后的7月8日，成都公布了286个住宅小区的第二批二手房交易参考价格，最高限价为33006元/平方米，比第一次最高参考价格低了6294元/平方米。

二手房参考价的设定对市场几乎有立竿见影的影响。其中，深圳是较早实施二手房调控政策的城市。从目前的效果来看，二手房成交量已经暴跌了70%。据媒体报道，深圳部分中介门店已经关店。

交易数据显示，6月深圳二手住宅累计成交2820套，跌破3000套大关，环比下降22%，同比下降73.8%。上半年除2月份同比有所上升外，其他月份均明显低于去年同期，呈逐月下降趋势，3月份以来同比降幅持续扩大。受政策影响，深圳二手房市场人气短期内难以恢复。

随着近几个月调控力度的加大以及房贷利率上调的影响，重点城市二手房市场进入盘整期。

6月15日，城市二手住宅累计成交量同比增幅持续收窄。4月以来，重点城市二手住宅成交量明显下降。原因是上半年中央多次强调“房住不炒”，一线城市和重点二三线城市积极响应，热点城市调控全面升级。

单城市来看，扬州二手住宅成交量降幅最大，6月成交环比下降27.5%；同比来看，深圳降幅最大，同比下降73.8%。从累计成交情况来看，6月北京二手住宅成交量同比增长75.2%；在深圳，二手房成交量上半年下降了36%。

从重点城市二手房成交价格来看，易居研究院数据显示，2016年第四季度重点11个城市二手房价格呈现降温趋势。从近期表现来看，2021年1-4月二手房交易量和二手房价格指数同比持续上涨。5月二手房交易量平均增速由升转降，6月降至29%。二手房价格指数再次进入下行周期。预计7月二手房价格将同比上涨。

全国范围内，重点城市二手房量价从5月份转向5月份。

进入由涨转跌的下行周期。比如深圳、佛山、大连、青岛、苏州、杭州和扬州七城6月二手房成交量同环比均有所下滑，其余城市也出现涨幅收窄的情况。同时也有四个城市上半年累计成交出现大幅下滑，深圳、成都和大连降幅均在20%以上。但各城市之间的热度分化也在延续。

此次上海加入“二手房指导价”也预示着二手住宅将进入全面收紧阶段，后续相关市场指导价会细化至区域板块乃至单个小区。众所周知，虚高挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场已成为二手房交易市场的“四宗罪”，接下来重点城市在规范二手住宅方面将重点围绕上述四方面重点出击。值得注意的是，年初以来，重点城市二手住宅成交热度受学区房影响较大，接下来学区房将成为监管重中之重。

未来二手住宅成交量价持续火热的城市及一二手房价倒挂严重城市，将迎来“二手房指导价”时代，并效仿深圳和成都模式，把二手房参考价与银行贷款挂钩，一系列组合拳之下力保房地产市场平稳健康发展。