房价小幅波动 项目销售忽冷忽热 石家庄楼市进入了一个困难时期

随着气温持续上升，石家庄进入了炎热的夏季，二线城市的房地产职业经理人也迎来了职业生涯中最艰难的阶段。

“对于个人来说，上半年的销售业绩决定了7月份的去留问题。可以说是决定生死的关键时刻！”一位TOP20房地产企业的营销总监说。

相比房地产企业卖家的焦虑，石家庄楼市的现状让很多业内人士无法理解！原因是从石家庄的房地产市场来看，有热销的项目，即使有变相的项目，售楼部依然冷清；市场两极分化严重。易居河北研究院的数据也显示，1-5月，石家庄普通住宅累计供应104.32万平方米，较2020年1-5月下降36.96%；成交面积143.76万平方米，较2020年1-5月下降0.33%；成交均价15046元/平方米，较2020年上涨3.48%。与纠结的市场情绪相比，石家庄土地市场反应异常：连续50多天“零成交”。

结构性筑底房价小幅震荡

2021年初，石家庄楼市因疫情几乎停摆。但2月以来，随着房企改变营销方式，疫情防控得到有效控制，房地产市场逐渐回暖；3月及以后，整个市场呈现稳中有升的态势，甚至万科、融创、中海、龙湖等新项目在开盘当天就显得异常火爆。

例如，去年率先降价的季峥陈九项目，3月高层建筑均价每平方米上调500元，5月平房均价每平方米上调1500元。

对此，季峥置业有限公司副总经理汪洋表示，年初涨价的原因是公司分析全国房地产市场后做出的乐观预测。

上半年，位于石家庄西南二环的金地读书项目多次调整，三个月内成交均价上调500元/平方米。这个小小的价格调整给石家庄一家医院的医生小昭(化名)带来了一点压力。最终，她买下了离单位不到两公里的项目。

小昭告诉记者，从3月份开始，她和家人就一直在关注桥西区的项目。当地项目担心质量没有保证，一线品牌价格有些高，总是很纠结。“在犹豫不决的两个月里，我买的那套95平米的房子比第一眼看到时多付了近5万元，所以我还是觉得买房子合适。”

一方面是看好市场预期，另一方面是小幅上调平均成交价格，但市场反应并未出现预期的抢购现象。

记者发现，究其原因，与过去两种极端情绪：恐慌性抢购或激烈观望相比，目前的买家更加理性，很多买家在充分了解该地区所有项目后才会果断出手。

从事旅游的购房者小刘，可以说是理性的，只需要一个典型代表。2018年初刚结婚，小余在古庄南三环外租了一套房。随着宝宝即将出生，小刘一家在城市设施、孩子未来教育、通勤成本等方面做出了新的考虑。经过综合分析，全家人决定在二环买房。

和小刘刚买房的需求不一样，但家住新华区的老王情况就不一样了。随着第二个孩子的出生，老王家住的两居室明显变得拥挤起来，于是他们准备卖掉两居室，换成三居室。老王没想到的是，自从年初挂牌挂了之后，除了偶尔有几个中介打电话来问一下，有没有购房者来过对此，河北牧野代理执行总经理张金凤分析，二手房交易周期延长，直接传导到换房人的购买预期和购买能力。

值得一提的是，尽管刚需、刚换的买家要么理性，要么纠结，导致部分项目销售情况喜忧参半，但不缺石家庄城市核心豪宅的产品在上半年迎来了它的“高光时刻”。比如位于石家庄长安区核心的龙湖天一项目，在6月20日开盘时，一个小时就拿到了3亿多元，开盘就卖出了5.6亿元，刷新了石家庄奢侈品的销售业绩。

据业内人士分析，宽松的货币政策和通胀压力增加了改善型客户买房抗资产贬值的动机，在一定程度上带动了改善型产品的销售。

土地市场腰斩背后

2021年上半年，石家庄楼市总体平稳，略有波动，产品分化特征明显，这也与2021年上半年石家庄土地市场有关。尤其是近期石家庄土地市场的异常反应，预示着石家庄正在进行不寻常的战略调整。

根据石家庄方天下数据中心的数据，2021年上半年，石家庄共有16宗土拍，仅成功出让30宗土地(仅统计主城区、鹿泉、禹城、禹城、正定、正定新区、循环化工园区的住宅、商业用地)。成交总面积962，477.937平方米，约1443.72亩，较去年同期下降48.85%，成交总金额1027.082万元，成交均价约711.41万元/亩。据业内观察，截至6月底，石家庄土地市场已连续50多天“零成交”。

张金凤认为，这种不正常的情况并不是房地产企业征地步伐有问题，而是政府对城市规划的调整，让石家庄土地市场暂时停止。

这一说法在上半年的土地出让中得到了体现。如3月31日，中冶以33.53%的溢价率拿下东粮乡城中村改造地块；当日，保利以3.8亿元竞得相城区天一热电厂土地，溢价率24.17%；5月24日，恒大拿下16分300万元竞得鹿泉区六街村改造地块。

值得关注的是，虽然半年成交面积为近5年来同期新低，但成交亩价却创下新高。关于政府对城市规划调整的说法，终于在7月初有了答案。

日前，石家庄市委市政府出台了《关于落实＜省委省政府关于大力支持省会建设和高质量发展的意见>的实施方案》，要求全面推进省会创新发展、绿色发展、高质量发展，大幅提升城市品位、能级和首位度，加快建设现代化、国际化美丽省会城市，当好全面建设现代化经济强省、美丽河北的排头兵和领头雁。

石家庄市委副书记、市长马宇骏在“石家庄市落实省委、省政府决策部署加快省会建设和高质量发展”新闻发布会上表示，要依法依规合理拓展发展空间，坚持集约节约利用土地等内容，其中最关键的内容是明确提出核定永久基本农田保护面积和耕地保有量的原则，立足石家庄人口增长趋势、城市发展建设和城市空间布局的需要，给予石家庄更多用地支持，科学合理规划滹沱河城区段南侧行洪通道。这部分对城市空间布局是重大的利好，有利于石家庄摘掉制约主城区北部加快发展的“紧箍咒”，为城市建设拓展巨大的发展空间，届时，滹沱河将成为一条“城中河”，拥河发展一河两岸美好愿景将变为现实。

对石家庄城市更新影响最大的是在二环内做“减法”，在二环外做“乘法”，合理布局生产、生活、生态三大空间，加快补齐功能短板、补足生态弱项、补上设施空白，还空间于城市，还绿地于人民，还公共服务配套于社会。

针对石家庄城市战略调整，河北省住宅与房地产业协会常务副会长兼执行秘书长张彦峰表示，此次强省会战略一系列措施出台，对于城市框架拉开和品质提升是一大利好。同时，也要注重对主导产业和新兴产业提升和培育，实现城市更新—产业升级—人口流入的良性循环。

金地集团石家庄公司总经理刘轶则认为，相信经过此次战略调整，石家庄二环内住宅用地将更加稀缺，滹沱河生态经济带也将成为众多房企激烈竞争拿地热点区域，未来石家庄房地产市场前景可期！