北京热土探索即将进入“七万”王思颖

北京首次集中供地，与朝阳区打包出让10宗地块。从市场上流传的第二批集中供地名单来看，朝阳有4块地准备走。其中，东五环有一块热土，中国房地产报记者于7月15日提前实地走访。

上榜的王四营乡1304-L04地块，与今年5月北京第一轮集中供地出让的1304-L01、1304-L02/L05、1304-L03三宗地块接近。

由于王四营片区东五环的地理优势，上一轮土地拍卖吸引了十余家开发商，华润、保利、金地、中海、万科、华侨城、中冶、中铁、CCCC等多家知名房企均以个人或联合体形式参与了此次竞拍。经过一番猛冲，三个地块的报价终于全部打顶，然后进入了高标准商品房建设方案的PK环节。但是到了后期，方案出乎意料的冷淡，实际提交方案的企业寥寥无几，让人大跌眼镜。

在东五环，土地近十年没有推了。在最后一轮三个地块之后，王思颖将在今年推出第四个地块。区域现状如何，未来新地块的开发会给区域带来哪些变化？

一热一冷，拍地反差巨大的王四营

王四营乡新地块位于北京市东五环化工桥西北角。往南几百米就是地铁7号线焦化厂站，步行即可到达。从焦化厂站出发，西边是欢乐谷3站，东边是环球影城通州9站。在朝阳东五环，近十年没有新增土地，这也是很多开发商在推地之初就重视的原因。

早在去年12月，朝阳区就发布了王思营三宗地块出让的预公告。当时三个地块的起始价分别为34.65亿元、34.10亿元、60亿元，之后临时取消重订。最后，5月份出现在第一批集中供地名单时，这三宗地的价格分别为30亿元、29.45亿元和51.9亿元，起始价均大幅下调。

5月10日土地拍卖当天，经过多轮竞价，三宗地块全部进入最终高出价方案PK。令人惊讶的是，十几天后的最终方案提交与土地拍卖当天的热度完全相反。

因王四营乡1304-L01地块无人提交高出价方案，最终该地块被金地保利华润联合体以31.5亿元的价格、1.39万平方米公租房面积上限价格报价。

1304-L02/L05地块，融创、鲁能、招商局五矿联合体共提交3份方案，鲁能以30.95亿元的价格中标，公租房面积1.38万平方米。

1304-L03地块仅由招商局五矿城建联合体提交，结果没有悬念。最终竞价54.5亿元，公租房面积2.44万平方米。

土地拍卖当天被抢的王的“三兄弟”在高规格节目的PK环节竟然遭遇冷遇，让人目瞪口呆。对未拿地的房地产企业内部员工进行了分析。这可能与房地产企业不会算账有关：“不知道怎么算账。按照最终的征地成本很难盈利。”

按照地面价格和建筑控制规模计算，三个地块的楼面价约为4万元/平方米，将在增加公租房面积的同时建设，增加开发成本，而三个地块的房价上限为7.1万元/平方米。从这个角度来看，真的很难结算。有了这样的“前车之鉴”，将于7月推出的王思颖“第四部”能否激起房企的热情，是一个悬念。

三个地块均为纯商品房用地，容积率为2.5。“70/90”的面积

王思营的四个地块相邻，实际位于朝阳区官庄村和博罗营村。根据规划路况，西北起于马房寺村东路，东北至蕉花场六街，西南面向蕉花场北路。从地铁焦化厂出来，周围一片荒芜。往东南看，可以看到老厂房和焦化厂的大烟囱。未来的计划是把它建成一个遗址公园。

唯一的临时公交从地铁站停车场出发，在化学桥西侧结束。

地铁外唯一的路两边都被包围了。有时，乘坐私家车、电动摩托车或共享单车的乘客可以来到地铁站。可以看出周围的人住的离地铁很远。可以说焦化厂地铁站是专门为这个地区未来的发展而设计的。

在地铁南侧，可以看到在建焦化厂剩余地块的保障房项目，由北京城建开发。乍一看，有空地和建筑工地。

附近的二手房以经济适用房为主，有双河、启东、北郊三个老小区。据当地居民介绍，燕宝启东家园建于2017年，分为安置房和公租房两个区域，共有8000多户。安置房主要是针对天坛南门简易楼的退休居民。双河家园建设起步较早，7000多户。

目前双河家园只卖一些二手房，单价在4.5万元/平方米以上，总价在300万元到400万元以上。据该片区负责中介介绍，经济适用房的成交价格需要在卖方报价之外再加上一个综合地价，为房产升值差价的35%，一般需要70-80万元。当被问及未来是否有升值空间时，中介表示，新地块全部是限价商品房，这将改变目前经济适用房的单一形式。在提升区域内住宅品质的同时，肯定会带动二手房价格上涨，但受税费影响可能不会太大。

在新地块西侧，记者看到了首都医科大学附属北京中医医院(汕头)建设项目，正在进行场地平整施工，未来将成为小区域提供必要的医疗资源。

目前地铁站北部区域，基本被施工围墙圈起，记者从偶尔露出的缺口出看到场地内，有不少工程机械在做平整施工。

新地北部有一条大柳树排水沟，对面有五方天雅汽车服务园及人民日报印刷厂等。记者也看到排水沟对面的孛罗营安置房项目，已经拔地而起。

从周边的生活配套来看，目前只有西侧不远处有一处农贸市场，可以满足居民日常生活需求。

目前看，王四营区域现状还撑不起70000+的价格，虽然地理位置不错，四通八达，但区域配套稍显不足。当然，目前周边的各种建设已经在进行中，已经拍出的3宗新地块入市，以及未来第4块地的加入，这里的整体规划很可能使其成为朝阳区五环内一个全新的居民社区，相应配套也会得到补充。