长三角41个城市人口特征:上海人均收入最高 杭州最具活力

长三角地区一直是房地产企业的必争之地。1-6月，百强房企收购的土地有47%位于长三角地区，土拍热度高的城市也集中在长三角地区。从楼市来看，2020年疫情以来，长三角每个城市都率先复苏，热度持续至今。

长三角地区作为我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的地区之一，拥有全国3.7%的国土面积，聚集了全国17%的人口，贡献了全国21%的商品销售额。

由于经济发达、收入水平高、人口吸引力强，近十年长三角常住人口增长近2000万，占全国人口增长的25%，其中上海、苏州、杭州等中心城市人口增长均超过百万人，人口聚集能力十分突出，为住房需求的蓄水池提供了充裕的来源。需求支撑力强的长三角城市成为房企收购土地的首选。但对于房企来说，如何在长三角所辖的41个城市之间进行差异化布局，值得关注。

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长三角楼市需求充足

长三角地区产业基础深厚，民营经济发达，人口政策利好，使得流动人口在长三角地区快速聚集，为楼市提供了充足的需求，使得住房市场具有韧性。

《2020年统计公报》数据显示，长三角41个城市中，GDP超万亿元的城市有8个，是所有城市群中“万亿俱乐部”城市数量最多的区域。随着经济的高速增长，长三角城市群居民收入水平也保持较高水平。2020年，17个城市的城镇居民家庭可支配收入将超过5万元，其中上海和苏州将高达7万元，居民购买力将非常强劲。

作为房地产市场的“长期”指标，长三角人口聚集的规模和速度在全国都是出类拔萃的。2020年人口普查数据显示，长三角三省一市常住人口总量为2.35亿，较2010年增加近2000万，人口增长率高达9%，远超全国平均水平5.38%。与此同时，长三角人口占比从2010年的16.09%上升到16.65%。

其中，省会城市在这波人口增长中表现突出，杭州、苏州、合肥、上海、宁波、南京近十年人口增长均超过100万，尤其是杭州、苏州，人口增长超过200万，位居重点城市前列。

究其原因，主要是由于这些城市新兴产业的快速发展和人才政策的利好，吸引了大量的人才引进。比如杭州近十年常住人口增长37%，增长323万人，无论是增长还是增量，均居长三角第一；即使放眼全国，近十年的人口增长也仅次于深圳、广州、成都、Xi和郑州。

此外，金华、无锡、嘉兴等城市也有突出表现。以金华为例，金华近十年人口增长率高达32%，在长三角城市中仅次于杭州，人口增长169万，位居长三角三四线城市之首。

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上海居民收入领先全国

随着长三角一体化上升为国家战略，三省一市也迎来了更多的发展机遇。受此影响，核心城市城镇居民家庭可支配收入居全国前列，购买力普遍较强。

2020年，中国城镇居民人均可支配收入为43834元/人

仅仅看一个城市的收入水平很难全面评价其购买力，还需要充分考虑其物价水平，尤其是房价水平。房价收入比是一个很好的指标。以全国人均可支配收入最高的上海为例。由于房价水平较高，房价收入比已经超过20，远超7-8的合理区间，买房难；但与北京、深圳同类城市相比，由于收入水平领先优势，购买力仍略胜一筹。

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杭州人口红利依

“七普”数据显示，2020年我国15-59岁人口比重约为63.35%，与2010年第六次全国人口普查相比，下降了6.79个百分点。而长三角三省一市41个城市中，有半数城市劳动力人口占比超全国平均。

其中，杭州劳动力比重达到70.12%，在长三角41城中居于首位，与2010年全国平均值持平，堪称长三角地区“活力之城”。放眼全国，杭州劳动力比重仅比深圳、广州、珠海、佛山、东莞和中山等少数城市略低，人口红利依然存不容小觑。

另据杭州政府工作报告，2020年杭州新引进35岁以下大学生43.6万人，较2019年实现翻番，人才净流入率继续保持全国第一，考虑到杭州的劳动力教育水平相对较高，其人口红利的溢出效益会更强。

值得注意的是，深圳、广州、珠海、佛山等城市虽然劳动力人口比重较高，但与杭州相比，大学生比重较低。以东莞为例，2020年劳动人口比重高达81.41%，居于全国首位，但其居民受教育水平较低，大学生比重仅有13%，不及杭州的一半；占比最高的人口是初中生，占比高达42%，多以低端产业工人为主，这部分人群收入普遍不高，因而影响了购房需求的基本面。

虽然长三角地区劳动力比重整体优于全国，但是长三角0-14岁儿童比重明显低于全国平均水平。尤其是上海、舟山、南通等城市，0-14岁儿童比重仅占一成，少子化十分严重；不仅如此，这类城市通常也是老龄化比较严重的城市，典型如南通，60岁以上老人占比30.01%，在长三角居于首位，同时其0-14岁儿童占比仅有10.9%，老龄化和少子化均十分严重，人口红利已经在快速消失。
长远来看，长三角城市在人口素质、购买力、年龄结构以及教育水平等方面半数城市领先全国平均水平，但城市间人才吸引力级差逐步显现，上海、苏州、杭州、宁波、南京等中心城市综合表现突出，结合去年以来房地产市场表现，此类城市将成为最佳潜力城市。

浙北和苏南的城市虽然在教育水平和劳动力比重上不及上述核心城市，但由于民营经济发达，购买力也不容小觑，尤其是近十年人口增量比较突出的金华、嘉兴等城市，需求支撑性较佳。

从投资的角度来看，受房地产行业金融环境持续收紧影响，资金成本进一步上涨，对于需求支撑较弱的城市需谨慎投资，比如以丽水、衢州、盐城、淮安为代表的中小城市地价显著上涨，项目利润空间被大幅压缩，尤其盐城、淮安等靠内生需求支撑的城市，企业投资拿地还应审慎考量，避免高位站岗。