55个城市租金同比增长9.9% 租赁行业进入运营调整期

又是一个毕业季，数据显示，约90%的大学毕业生需要租房解决住房问题。根据教育部的数据，2021年高校毕业生总数已经达到909万人，同时还有80万海归，所以租房需求已经逐渐释放。

在租赁行业的关注红利下，租赁行业迎来了最好的发展时代。基于此，出租屋的租金变化备受关注。

在年初“就地过年”的影响下，租赁市场迎来了一波上涨。随着毕业季的到来，租赁市场进入了传统的旺季。据柯睿租售司监测，今年以来，全国55个城市的个人住房租金总体呈上涨趋势。6月，55个城市平均租金上涨至33.96元/平方米/月，达到年内峰值。

其中，55个城市中约三分之二的城市租金环比上涨，武汉排名第一；重点8城市集中公寓租金平稳，分散公寓和个人住房波动显著。预计7、8月租赁需求将进一步释放。

从企业角度来看，今年上半年，TOP20集中长租公寓品牌的开业规模增速均有所放缓。在租赁行业集中度进一步提升的背景下，部分企业进入经营调整期，行业由注重规模增长转向提高经营效率。

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55城平均租金同环比上涨

两会后，租赁行业“好消息”不断。据柯睿租售事业部监测，2021年上半年，我国已发布租赁相关政策110项，其中市场监管占比最高，达到36%。政策逐步从出台走向实施，租赁市场逐步完善。

经过去年的修复期，各地积极响应年初“就地过年”，租赁市场迎来一波上涨。在住房短缺的情况下，今年1月和2月全国55个城市的租金与去年年底相比大幅上涨，其中包括1月。环比增长4.76%，2月环比增长3.04%，租赁市场活跃；3月租赁市场逐步恢复正常，租金环比下降3.04%。在接下来的几个月里，租金水平再次上升。总体来看，今年以来，全国55个城市的个人住房租金总体呈现上涨趋势。

随着毕业季的到来，市场逐渐进入传统旺季。截至6月，全国55个城市租金水平达到33.96元/平方米/月的峰值，较上月上涨0.37%，较去年同期上涨9.90%。

从供给来看，2021年以来，全国55个城市个人住房新增供给波动较大。6月，个人住房新增供应近几个月来首次上升，供应约48万套，环比增长5.12%，但同比下降近40%。随着7月和8月租赁需求的进一步释放，将进一步刺激租赁市场的活跃，降低空置率。

从不同城市的表现来看，中国55个城市中约三分之二的租金都呈现上升趋势。随着毕业季的到来，武汉的个人住房租金以6月份4.88%的涨幅排名第一，而东莞的租金则大幅下降，租金为29.91元/平方米/月，环比下降11.35%。

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8城各类型房源租金维稳

近年来，一二线城市商品房价格一直保持在较高水平，而租金涨幅远低于房价涨幅。一二线城市的租售比远低于合理的租售比区间，买房门槛日益提高。在房价高企的当下，核心城市的租赁需求越来越旺盛。

从6月份各类型房源的租金情况来看，在集中型公寓方面，除杭州外，其他7个城市的集中型公寓租金与5月份相比变化不大，基本持平。杭州集中公寓租金环比上涨6.33%，部分项目适当提高租金。此外，新开项目整体租金水平高于均价，带动整体租金上涨。

分散式公寓方面，深圳和成都的租金环比涨幅较大，分别为6.97%和8.43%。在经历了去年分散式公寓频繁遭雷击的负面影响后，现在分散式公寓的品牌受到了监管，租金也逐渐恢复正常。

个人住房方面，大部分城市环比改善明显，其中武汉环比增长4.88%，在8个城市中排名第一，主要得益于毕业季的到来，在一定程度上促进了租赁市场的发展。

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长租公寓品牌进入运营调整期

政策利好，加之租赁需求释放推动租金上涨，长租公寓企业纷纷在上半年开启“跑马圈地”模式。

根据克而瑞租售发布的2021年上半年集中式长租公寓规模榜单来看，2021年上半年TOP20集中式长租公寓累计开业规模超128万间，同比增长17.2%。分季度来看，TOP20集中式长租公寓累计开业规模虽然有所增长，但规模增速有所放缓。二季度，TOP20集中式长租公寓累计开业规模64.96万间，同比增长16.1%，环比增长2.36%，而2020年四季度及2021年一季度环比增速分别为4.9%、3.43%。

从开业规模来看，头部企业依然保持优势，开业规模TOP3的万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓继续领跑增长，总开业规模31.70万间，占比TOP20开业规模49%，行业集中度进一步提升。

值得注意的是，今年上半年部分长租公寓企业进行了运营调整，在新增开业的同时，主动剥离部分低效运营的物业，可以看出，开业规模有所减少意味着更多企业意识到扎实运营、提升品质的重要性，更集中于租房需求大、成长快、利润更高的市场，提高运营效率。

实际上，重资产项目已成为众多企业拓展租赁业务的主要方式，随着租赁用地增加，在政策红利下，重资产的优势逐步凸显，抵押贷款、资产升值、后续退出等，越来越多的国企和开发商进入到重资产开发模式。以上海6月18日首次“两集中”土地成交情况来看，其中8块纯租赁用地，新增租赁相关用地一般体量较大，一旦入市便会对企业看开业规模有显著影响。

2021年，作为十四五发展的元年，在国家大力倡导租赁住房的政策红利下，租赁行业正踏上全新的征程。受房价高企挤出效应影响，越来越多人将以租房作为解决居住需求的主要方式。未来，以租赁的方式解决长期居住需求，将成为建设和引导租赁市场发展的主要方向，随着市场监管健全完善，租赁市场租金整体回归理性。

而大环境中供应结构的改变也在推动行业变革、助力企业成长，侧重“质”的重资产模式将成为开业转化增长的主要方向，租赁企业不再盲目追求规模扩张，而是聚焦稳客户、保品质、重运营、提效率。