房地产债权人焦虑障碍

7月19日下午，恒大宣布将依法起诉广发宜兴支行滥用诉前保全。“虐待”一词背后的愤怒溢于言表。

背后的原因是广发银行最近要求法院冻结恒大1.32亿元的银行存款，或者查封扣押其他等值资产。

恒大和广发只是地产和资本利益划分的一个缩影。天气好的时候，大家好，大家好，房企可以用财务杠杆放大规模；但一旦环境突变，金融机构先收回“保护伞”，迅速削减风险。

更严重的是，债权人的焦虑会传导到整个行业。有几十家金融机构和信托公司附属于一家房地产企业。如遇惊雷，各资本方会迅速收紧口袋进行自查，然后恐慌情绪会立即蔓延，从而影响其他房地产企业的投资。

资本“跳船”

银行一直是开发商最亲密的合作伙伴。是什么原因导致广发银行和恒大公开撕破脸皮？

2017年10月底，恒大地产在无锡注册宜兴于恒置业有限公司，开发恒大胡云郡项目。之后，于恒地产向广发银行借款3.7亿元，约定到期日为2022年3月27日。截至双方打官司之日，恒大尚有1.3201亿元本息待还。

据广发银行称，该项目销售额已达70%，贷款本息应偿还。“且情况紧急，不立即申请保全将对其合法权益造成不可挽回的损害”。恒大认为贷款尚未到期，项目实际抵押担保条件足以覆盖本息，承诺今年年底前全部偿还。

今年7月7日，广发银行对恒大提起的诉讼获得法院支持，恒大地产集团、于恒地产被冻结共计1.3201亿元。

这一事件本质上类似于一场挤兑，属于债权人的前期狂奔。然而广发开局不利，导致多米诺骨牌。后续很有可能其他房地产开发商会受到银行更密切的关注，房地产开发商贷款，甚至开始放贷的难度和速度会更大、更慢。

更严重的是，这将是金融机构变相讨债的新手段，闹事就还钱。

虽然恒大没有出现贷款利息迟付、本金逾期还款的情况，但现实中，部分房企因为没有支付一笔款项，被金融机构通知同业，导致无法向金融机构借款，内外挤兑，资金链断裂。

四年前，招商银行率先冻结了乐视的12亿资产。这是第一家冻结乐视资产的银行，也成为了第一个推倒乐视的多米诺骨牌。招商银行之后，一大波金融机构涌入乐视跑路，贾跃亭帝国走向了崩溃的黄昏。

在受流动性困扰、信心疲软的房地产行业，不仅银行紧张，信托等资本方也焦虑。

5月8日，渤海信托与泰和分手。前者贴在太和北京大厦的电梯上，这是黄其森每天唯一上班的地方。

公告中，渤海信托要求泰和集团在5日内搬出公寓，并将抵押财产恢复原状，否则将采取法律措施申请查封、保全抵押财产，以维护渤海信托的债权。

2019年7月，渤海信托向泰和全资子公司福州泰和金星置业有限公司提供24亿元融资，泰和提供担保，泰和集团总部北京大厦作为抵押物。这笔贷款是双方矛盾的原因。

在渤海信托之前，泰和也被法院判给四川信托损失超过42亿元。据媒体早前统计，已有近20家信托公司被拖入太和的债务漩涡，包括光大信托、中建投资信托和五矿信托。

乐居财经了解到，泰和对于开发商来说，财务杠杆是规模和发展的重要手段。去年，阳光城执行副总裁吴建斌也公开宣称，“房地产市场的高金融杠杆不能降低。”

众所周知，阳光城是业内知名的“高杠杆”玩家。2012年，阳光城总部从福州迁至上海，当年业绩仅70亿元。之后，为了支持快速扩张，加快土地收购，阳光城动用了担保贷款、股权质押、房地产基金、经纪公司等多种融资手段。

仅仅6年后，阳光城的销售额就突破了1000亿元的门槛。2019年，阳光城跻身2000亿房企行列。

投资房地产是一件双赢的事情。靠着落地快回报高的房地产项目，资本方这几年赚了不少钱。

以信托为例，在政策收紧前夕，信托成为房地产输血的“主力军”，相应的房地产信托也成为贡献信托业营收的中流砥柱。2018年全国集合信托发行总规模为21832.47亿元，同比下降21.39%，其中房地产规模占比近40%，与总规模变化趋势相反，同比增长34.14%。

最典型的被房地产信托养肥的例子就是中融信托。2010年，中融信托资产管理规模快速上升，一度位居行业第一，其中房地产项目发挥了重要作用。

据媒体报道，当时中融信托地产项目遍布全国，从项目考察到信托计划，再到通过风险控制，三天就可以完成。同时，其规模迅速扩大。2010年至2014年，中融信托规模增加5407亿元。

但是杠杆游戏总有一天会结束。自2016年首次提出“房住不炒”以来，房地产行业政策发生明显变化，禁止土地储备贷款和开发贷款的“432”要求相继落地，融资渠道明显收紧。

就连房地产企业最依赖的融资渠道之一——信托，也进行了重金整顿。“控制房地产”成为信托行业监管的主要方向，各信托公司都不同程度地减少了对房地产的投资。2020年，中信信托投向房地产的信托资产较上年减少723.07亿元，压降幅度也居业内首位。兴业信托、平安信托去年分别减少496.52、303.63亿元，紧跟其后。

昔日蜜糖，今日砒霜。过高的财务杠杆对房企的负面影响越来越显著。迷恋规模的房企，过度使用财务杠杆，却忽视了流动性与现金流问题，最终倒下。

如福晟集团，2017年凭借拿地王牌军“飞虎队”在各地高调扩张，当年销售金额达396亿元。彼时，掌舵者潘伟明还高调宣布了未来三年的千亿目标。但仅过了2年，它便深陷资金危机，后“卖身”世茂。

另一闽系房企泰禾集团，也被爆出流动性危机，至今仍未解决。今年7月7日，泰禾集团回复深交所称，截至2021年6月18日，公司已到期未归还的借款为444.91亿元，借款的金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券，以信托居多。一家房企“爆雷”，牵连甚广，受影响的绝不仅仅是房地产行业本身。

唇亡齿寒

当房地产告别了恣意生长的时代，开发商的容错空间，变得更为狭窄。“三道红线”的实施，加速了房地产去杠杆、去金融泡沫的过程，也使得房企控负债压力增加，业绩增长承压、目标增速趋缓。

在如履薄冰的步调中，有时候因为一份下调的评级、一笔未能及时偿付的债务、一个拿错的项目，就会引发流动性问题，并导致一系列的崩塌甚至暴雷。

曾经在行业中占据一席之地，又不慎坠入“悬崖”的房企并不在少数。被申请破产的协信远创是如此，身陷泥潭的华夏幸福、泰禾是如此，最近出现爆雷端倪的蓝光发展亦是如此。

不可否认，开发商要及时偿还兑付，注意逾期甚至拖赖带来的风险。否则，一方面对房企自身而言，容易影响工程进度，同时造成声誉下降等信任危机；另一方面也极大损害金融机构等资本方利益，干扰行业的正常运转。

但无论何时，资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱，命运与共。倘若，房企最后因为流动性危机而破产倒闭，金融机构和信托砸下的大笔资金也将覆水难收。

一位业内人士向乐居财经透露，“企业破产清算是有优先顺序，并不是借出的越多就能收回越多，很多金融机构甚至最后只能拿回30％－50％的本金，这些坏账就只能往自己肚子里吞。”

所以，金融机构必须从利益最大化的角度考虑，多给陷入困境的房企一些翻盘自救的喘息时间。只有当企业步入正轨，资本方才能收回当初借出去的钱。

而房企也要运用得当的损管措施，顾全债权方的利益，让债主们不焦虑、不恐慌，实现利益的双赢。在这方面，泰禾就是典型，它通过与债权人协商的方式，寻求债务展期，将逾期债务转化成长期借款。如此一来，它将工作重心移到卖房，形成销售回款和持续回血后，逐步偿还欠款。