人口最年轻的广东 人均住房面积全国排名第15！

在第七次人口普查中，广东省是31个省市中人口最多的，有1.26亿人口。同时，2020年广东GDP突破11万亿，连续32年位居全国第一，成为中国人口和经济第一大省。

作为改革开放的排头兵，经济和人口持续领先的广东省在房地产市场发展中发挥着重要作用。

从房企投资来看，人口总量和经济总量是广东省的核心竞争力，劳动力占比高达68.8%，是广东最年轻的省份。特别是部分城市人口被严重低估，潜在购房需求仍然较大。但商品房的成交数据与其并无正相关，这意味着广东部分城市房地产市场的需求侧仍面临需求转化的问题。

01

半数城市人口被低估

在“长期人口”的房地产市场中，人口数据与房地产需求之间有很强的相关性。广东省在人口总量指标上有很大优势。

根据第七次全国人口普查数据，广东省人口1.26亿，是中国人口最多的省份。与2010年(第六次全国人口普查数据，下同)相比，总人口增加了2000多万，增长了21%。同期全国人口平均增长率仅为5.38%，人口增量和增长率在全国31个省、自治区、直辖市中首屈一指。

而且，广东总人口占全国总人口的比重不断提高，近十年从7.79%提高到8.93%，提高了1.14个百分点。是全国唯一增幅超过1个百分点的省份，远超浙江第二名0.63个百分点，人口集中度在全国有明显提升。

值得注意的是，与2019年常住人口数据相比，广东省下辖21个城市中有一半城市的常住人口被低估。

其中，深圳和广州这两个一线城市在2019年的常住人口总量被低估了300多万，尤其是深圳，被低估了412万之多。此外，东莞、佛山、惠州、中山被低估了100多万人。

人口低估主要是流动人口持续增加造成的。除中山市流动人口较10年增长不足百万(87万)外，其他三市常住流动人口均超过百万，占同期常住人口增长的60%及以上。

事实上，流动人口规模的增加带来了巨大的住房需求，尤其是在深圳、广州等产业发达、购买力强的城市。

02

劳动力人口占比全国最高

在总人口优势的基础上，广东省在“两高一低”年龄结构(即幼儿多、劳动力多、老年人口少)的31个地区中表现尤为突出。具体来看，15-59岁劳动力占比68.8%，在31个地区中排名第一，高于全国平均水平5.45个百分点，人口红利效应依然突出。

而我国大部分发达省份都面临老龄化加剧的困境，广东省却可以逆势而上，成为31个省市中“最年轻”的发达省份。2020年广东60岁以上人口比例仅为12.35%，仅高于少数民族人口集中的西藏、新疆、青海。

年轻人的涌入是造成上述情况的主要原因。重要的是要知道，城市的年龄结构只有在能够吸引年轻的外来人口落户时，才会变得越来越健康。区域产业实力和经济发展是深层次的内因。以制造业发达的东莞为例，强大的制造业，尤其是劳动密集型产业

尽管广东省在人口规模和年龄结构方面名列前茅，但与商品房交易相关的数据表现不佳。根据国家统计局的数据，2020年广东省商品房销售面积将达到12931万平方米，而GDP仅次于广东省江苏，创造了1.3856亿平方米的商品房销售面积，而人口只有2/3。

从人均住房面积来看，2020年广东省人均住房面积仅为1.03平方米，在全国31个地区中排名第15位。它类似于江苏、浙江等经济发达且房价高的地区。

之所以出现上述现象，还要从广东的产业结构中寻找答案：劳动密集型产业快速发展，集聚了大量中低学历流动人口。高企的房价与低收入水平难以匹配，因此抑制这部分人群留在广东的意愿，他们的居住需求往往通过租房来实现。

数据显示，广东拥有大学（指大专及以上）学历人口比重仅有15.7%，远低于北京和上海，也不及同为外来人口大量聚集的浙江，仅与全国平均水平基本持平。典型如外来人口比重较高的佛山、中山、东莞、惠州等城市，这类城市虽然劳动力人口比重较高，但是大学生比重大都低于全国平均水平（佛山略高），人口教育水平普遍偏低。

以常住人口达到1047万人的东莞为例，这座广东省第三个超过千万的城市，劳动人口比重高达81.41%，居于全国首位，从这个角度来看，潜在的购房需求较大。

但产业结构导致该城市主要以收入不高的产业工人为主，大学生比例只有13%，而初中生人口占比最高为42%。这样的人口结构导致潜在购房需求很大，但实际转化率走低的情况。佛山和惠州等城市面临着同样的问题，这也是导致广东省整体需求转化不佳的重要原因。

值得注意的是，深圳人口虽然学历水平稍高，收入水平也保持高位，但受高房价、限购等因素的影响，人均购房面积并不高，只有0.44平方米，这一指标表现还不及上海，一定程度上也拖了广东省的后腿。??

广东省基于良好的创新氛围、发达的制造业、相对较高的收入、宽松的落户政策，人口吸引力在全国表现突出。尤其是广州、深圳、东莞等城市，常住人口规模均被大幅修正，人口集聚能力十分突出，人口红利效应十分突出，这均为购房需求蓄水池提供了充裕的源泉。

但是无论是商品住宅成交总规模，还是人均购房面积来看，广东省表现与其庞大的人口规模优势、人口结构优势并不相符。受购买力较低的影响，长期居留意愿并不强烈，购房需求转化率不高。

大量外来人口的涌入，仍将大幅推高广东省的住房需求总量。这一部分需求将转化为租赁需求，在加强租赁住房建设力度的背景之下，人口指标大幅修正的广州、深圳和佛山等城市租赁住房建设方面或迎来更多的发展机遇。