武汉7月份新房卖了3万多套 光谷走出了独立市场

七月是武汉最热的季节。高先生从广东来到武汉。他想看一些房地产，打算买一套房。

7月31日，高先生前往武汉市江岸区大观融创园，当时气温接近40度，销量井喷。据武汉市住房保障和房屋管理局官网显示，7月份，武汉市新建商品住宅网上签约35940套，较2020年7月销售25158套增长42.86%，较2021年6月销售67472套增长

市场触底反弹，创三项新高

今年，像高先生这样的购房者陆续赶到武汉，让住房消费得以持续释放。

截至今年7月底，武汉新建住房成交量约为13.8万套，较2019年同期的10.8万套增长约22%。

13.8万套的交易量是很多城市新房的年交易量，甚至这个数字都高于很多一二线城市，充分显示了武汉新房市场的强大容量。支撑这种能力的力量是什么？

华中师范大学经济与工商管理学院城市经济系主任、博士生导师陈立中教授在接受采访时表示：“房地产市场首先看人口。今年5月，武汉公布第七次人口普查数据，系统梳理武汉人口走势。和特征，从中我们可以洞察推动楼市变化的内在因素。”

陈立中向记者提供了《1980-2020年武汉市常住人口和户籍人口变化趋势图》。他总结了武汉40年来人口流入的几个特点：一是常住人口增速越来越高，超过户籍人口增速；二是常住人口增长速度快且慢；三是户籍人口增长缓慢；四是常住流动人口(常住人口减去登记人口)快速增长。

具体来看，2010年武汉市常住流动人口首次突破100万，2014年突破200万，2020年突破300万。此外，由于去年疫情的影响，武汉流失了大量人口，武汉市第七个总体规划的人口数据有“扭曲”嫌疑。据武汉市相关部门统计，2020年底武汉市流动人口为392.57万人，2021年6月增加到509.94万人，半年增加117.37万人。

“过去40年，武汉人口流入一直是带状增长。值得注意的是，2020年武汉市新增缴纳社保人数约50万，2021年上半年猛增至近40万。今年上半年增速加快，尤其是缴纳社保的常住流动人口快速增长，是拉动武汉楼市成交量反弹的主要原因。”陈立中强调。

武汉只是需要客户，改善家庭，这是买房的主流。随着武汉大学生家庭、周边城市居民以及杭州、广东、深圳等地投资者的涌入，武汉市场在疫情过后自我恢复，强势反弹。

陈立中表示，虽然2020年突如其来的新冠肺炎疫情对整个武汉市造成了巨大冲击，但武汉独特的区位优势、良好的产业基础和藏龙卧虎的人才高地并没有改变。“这应该是投资者对武汉房地产市场产生强烈信心的关键。".

来自嘉里武汉研究中心的数据显示，今年上半年武汉楼市创下三个新高：供应量达到1089万平方米，为过去10年同期最高；成交额1868亿元，超过2016年交易量历史峰值，创历史新高；2021年上半年，武汉商品房市场均价达到17095元/平方米，同比增长14%，环比增长8%；如果看6月份的实时价格，接近1.8万元/平方米，房价水平再创新高。

显然，这是一个量价齐升的市场格局。

分化加剧，光谷板块走出独立行情

武汉汉阳滨江、四新板块一直被视为武汉地产的热点之一，众多品牌房源项目盘踞于此；市场冷热不均。比如武汉光谷板块的绿地、中建光谷之星、喜德光谷西苑等都卖得不错，开盘就是日光，成为置业投资的重要目标；有些项目开盘就遇到了销量低的尴尬局面，只卖出了几套房。这说明今年武汉市场投资置业热点正在转移，新一轮板块轮动正在发生。

陈立中还表示，武汉楼市的特点是深度分化。比如东湖高新的开工率接近70%，忻州只有12%，区域分化严重；上半年，不同楼盘的降级率为双日，开工率高于70%的项目有22%，开工率低于30%的项目超过50%。

正因如此，虽然整体市场情况较好，但也只是几个悲欢离合。

一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者：“虽然前7个月武汉有13万套销售，但由于市场冷热不均，热点板块分流了大量的人和资金，感觉压力很大。”

根据嘉里数据，上半年武汉市场整体开工率为38%，基本保持在2020年以来的较低水平。事实上，自2018年下半年以来，武汉楼市的开盘率一直在持续下降。2018年三季度前整体开工率在80%以上，2019年一季度下降到70%，2020年以来仅维持在40%左右。

交易结构方面，2021年上半年新增供应量仅不足40%，上半年武汉整体成交1089万平方米。交易量约400万平方米是今年新增预售证书的供应量，占比37%，为585万平方米。交易量为2020年预证供应，另有108万平方米为2019年预证供应。即今年新增预证供应占成交总量比例不到40%。

新增供应分板块去化率呈现较大差异，在武汉城市重点功能区、产业核心区，去化率明显较好，比较典型的有光谷板块、武昌滨江等板块，武汉中心城区成交占比大幅提升，高达64%；远城区销售乏力。

武汉光谷板块则走出了量价齐飞的独立行情。

1—7月份，武汉光谷新房成交20094套，约占武汉总成交15%。武汉每卖100套新房，15套来自光谷，各类购房群体涌入不断推升市场火爆度，日光盘涌现、一二手房价倒挂，更点燃了投资热情。

6月，在武汉首批两集中供地中，光谷中心城033号地块拍出了超2万元/平方米楼面价，进而引发了很多房企对光谷区域价值与发展趋势判断发生分歧。

“我不认为光谷中心城明年成交价能破3万元/平方米。”一位头部房企负责人告诉记者：“我们也参与了该地块竞拍，在楼面价竞拍至1.6万元/平方米时毅然放弃，因为确实算不过账来。目前房价是2.5万元/平方米，地价却超2万元/平方米，地房比如此之高，风险太大。”

陈立中认为，光谷地产板块起飞有雄厚产业支撑，武汉市“十四五”产业发展规划显示，其九大支柱产业有2057家企业，其中618家在东湖高新，占比30%；六大新兴产业有311家企业，其中178家在东湖高新，占比57%；五大未来产业有24家企业，其中14家在东湖高新，占比58%。由此可见，东湖高新强大的产业硬实力是驱动光谷区域地价和房价上涨主因。

“尽管如此，我觉得这些局部市场出现了过热迹象，需要各界给予关注与警惕。”陈立中强调说。