拿下东莞第二高街区华润置地450米高建筑和规模突围

8月11日，华润以约6690元/平方米的楼面价收购了东莞CBD 14.41万平方米的商住综合体地块。成交金额也成为东莞迄今为止第二高的卖地总价。

作为广州、深圳周边的重要城市，东莞的楼市非常火爆。这第三座常住人口超过1000万的城市，吸引了很多房地产企业的目光。就在最近，包括碧桂园、招商蛇口、保利、华侨城、中海、旭辉在内的大型房地产企业在东莞新增土地。

其中，前几天的8月6日，招商蛇口拿下东莞程楠2021WG005最大高度200米的商业金融地块。这也是东莞CBD挂牌的第四个高度超过200米的地块。

200米的余热还没有消散，499米的新地标也到了。根据规划，华润置地取得的土地规划最高建筑高度达到499米，将成为东莞最高纪录。同时，在国家发改委明确要求近期不得新建高度超过500米的超高层建筑的环境下，华润置地已达到合规范围内的最高高度。

这背后，华润置地在东莞布局的速度也在加快。据中原统计，去年华润置地网上签约金额增长92.8%，已跃居东莞前三位。

东莞总价第二高

据媒体了解，早在2019年3月，华润置地就与东莞签署了国际商务区战略合作协议，涉及发展规划、规划修正、土地整备、城市建设运营、城市更新、商务区土地开发建设等多个领域。由此，华润置地也成为国际商务区的综合服务商。

在最近一次土地拍卖之前，华润置地已先后在东莞国际商务区的中央公园、水涧头动迁区、线性公园、万象府等项目落地。因此推测该地块定向出售给华润置地。

转让的土地。2021WG005位于东莞国际商务区，面积14.41万平方米，总建筑面积83.81万平方米。起始价55.08亿元，起始楼面价6548元/平方米，其中商业服务用地2844元/平方米，城镇住宅用地16800元/平方米。

最终华润置地以56.08亿元的低溢价拿下上述土地，成交总价仅次于保利2020年6月29日在虎门收购的60.01亿元总价。

根据出让条件，商业服务用地最高建筑高度为499米。这将超过东莞最高的423米国际贸易中心，刷新东莞的新高度。

同时，根据出让条件，地块内将建设大型高端购物中心和地标塔。除银行总部企业和国际五星级品牌酒店外，引进项目还需建设知名品牌的大型高端购物中心，经营面积不少于18万平方米，品牌须为太古汇、恒隆广场、SKP、K11、万象城之一。

对于此次土地收购，华润置地表示，项目将打造18万平方米的大型高端商业综合体，并引入国际一线品牌，填补东莞高端商业空白。

然而，关于新地标的高度，华润置地只表示将建造一座约450米高的塔楼，以刷新东莞天际线的地标建筑。

媒体获得的东莞华润中心项目幕墙设计文件A也显示，项目三塔幕墙设计最高高度分别为450米、270米、230米，业态涵盖写字楼、公寓、酒店。

华润东莞速度

据华润置地介绍，在拿下东莞国际商务D综合项目后。此后，华润迅速搬迁至东莞，覆盖东莞12个镇。包括2018年底松山湖北站TOD商业地块项目，总投资30.24亿元，为松山湖华润万象汇广场；2019年11月，以总价45亿元拿下东莞CBD“巨无霸”地块，成为后来的东莞万象府。

反映在销售业绩上，2019年4月，华润置地华南区东莞公司表示，东莞是该公司首次入城并实现5亿元目标的第一个案例。即东莞公司今年要实现的销售目标是50亿元。

今年年初，东莞中原战略研究中心发布的统计数据显示，华润置地2020年销售业绩为73.93亿元，同比增长92.8%，在东莞开发商商品房网上签约参考金额榜单中排名第三；销售面积26.32万平方米，同比增长62.41%。其中，华润万象项目是主要销售力量之一。

东莞作为二线城市中的“后起之秀”，也是粤港澳大湾区年轻人的重要聚集城市，与老二线城市或杭宁等“新一线城市”不同，仍留有一定的土地开发空间和空间。

《东莞市2021年度国有建设用地供应计划》显示，东莞今年计划供应住宅用地319.4605公顷，同比增长53%。这吸引了华润置地、中海、保利、碧桂园、招商蛇口等地产企业拿地，其中碧桂园8月10日以46.17亿元拿下茶山地块，刷新全市总价第三高纪录。

而“华润登陆者”接下来可能会面临完全不同的发展局面。从8月初开始，东莞出台调控政策，对宅地转让价格、购房条件、房地产贷款管理、二手房参考价格、房产税等进行监管

在此情况下，运营类业务或许能为华润置地起到一定的风险对冲作用。华润置地目前落地东莞的购物中心中，松山湖万象汇项目计划于2022年5月1日商业开业；最新的东莞南城CBD项目建设工期为7年，其中地标高楼建设期为7年，购物中心建设工期为4.5年。

值得一提的是，根据华润置地2020年公开发布的十四五计划，该公司截至2025年末预计在营购物中心超过100个，总面积超过1100万平方米；实现深耕城市20余个，东莞或并不在列。