政策持续利好房企打响物流地产之战

近日，住房和城乡建设部等9部门联合发布《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021~2025年）》(以下简称《专项行动计划》)，在全国范围内部署实施专项行动。

《专项行动计划》指出，要坚持市场主导、政府引导、创新驱动、转型升级、因地制宜、有序推进，努力提升贸易物流网络化、协同化、标准化、数字化、智能化、绿色化、全球化水平。到2025年，初步建成畅通高效、协同共享、规范智能、绿色集成、开放开放的现代商贸物流体系，为形成强大国内市场、构建新发展格局提供有力支撑。

《专项行动计划》坚持问题导向和目标导向。针对我国商贸物流领域存在的不足和短板，提出了优化商贸物流网络布局、构建城乡高效配送体系、推进区域商贸物流一体化、提升商贸物流标准化水平、发展商贸物流新商业模式、加快发展冷链物流、培育商贸物流重点企业、营造良好营商环境等12项重点任务， 加大政策支持，完善重点企业联系制度，发挥行业组织作用，强化

物流地产成“蓝海”

目前，发展需求旺盛、投资回报率高的物流地产成为资本竞争的目标。从收购股份到与电商或物流公司形成战略合作，再到建立自己的物流地产板块，房地产企业以不同的形式加入了物流地产行业的争夺战，不断为自己寻求多元化的新发展路径。

2007年，广州R&F置业有限公司在广州投资建设了R&F国际机场综合物流园区。目前已建成的高标准仓库、车间、冷库租赁面积约88.98万平方米，未开发仓库净用地面积约210亩。

2017年，绿地控股集团有限公司宣布与中国远洋运输集团有限公司启动全面战略合作，涉及航运物流业、物流地产开发、金融业等多个领域。此次战略合作是绿地控股集团有限公司首次布局物流地产市场。

同年，碧桂园控股有限公司选择以资本形式快速切入，投资约9.3亿元成为中国国际海运集装箱(集团)有限公司生产城业务板块的战略投资者，2020年再次增资16.06亿元，目前持有约30%股权。

今年6月2日，远洋资本有限公司通过关联公司与红星美凯龙家居集团有限公司达成合作框架协议，拟收购西藏红星美凯龙企业管理有限公司、红星美凯龙(上海)企业管理有限公司、天津红星美凯龙物流有限公司、上海贝波物流有限公司、上海北正物流有限公司、上海北岳物流有限公司、上海北茂物流有限公司等7家物流子公司.

值得注意的是，早在2014年，万科企业股份有限公司就提出做“城市配套服务商”，走多元化道路，先后布局了物流地产、商业地产、长租公寓、养老、滑雪度假、文化娱乐等多个业务板块，试图从房地产开发商转型为城市配套服务商。

2017年，于亮第一次以万科企业股份有限公司董事长的身份亮相时表示，除了传统住宅开发，万科未来还有机会拓展优势业务领域，一是商业地产，二是物流地产。

《中国物流地产市场快报（2020年第四季度）》显示，普洛斯投资(上海)有限公司独占市场份额约28.5%，排名第一。其他物流地产企业份额仅为个位数，排名第二的万伟物流发展有限公司占据国内市场份额约8.0%。

万伟物流发展有限公司是万科股份有限公司于2015年创立的独立物流品牌。截至目前，公司已在44个城市管理148个项目，其中高标准仓库128个，冷库20个，可租赁建筑面积1148万平方米，成为目前国内最大的冷库运营商。

公司年报显示，2020年，万科股份有限公司物流管理项目实现营收18.7亿元，同比增长37%。2020年，万科拿下10个物流地产项目，可出租建筑面积约74.76万平方米。

2020年6月，万科企业股份有限公司通过对全资子公司万科物流发展有限公司增资180亿元的议案。本次增资金额占公司当年增资总额的58.74%。有鉴于此，万科企业有限公司正在筹划物流地产新方案。

机遇与挑战并存

房地产企业为什么要投身物流地产市场？

嗅觉敏锐的房地产企业早就发现，在国民经济水平提升、居民消费持续升级、电商行业持续扩张等因素背后，物流地产的发展需求不断释放。新冠肺炎疫情使物流业成为最繁忙的行业之一，也加速了现代仓储需求的增长。

近日，第一太平戴维斯在2021年上半年房地产市场回顾与展望暨中国工业和物流地产市场分析媒体分享会上表示，物流地产市场蓬勃发展，正在成为房地产增长的新引擎。

2021年是“十四五”开局之年。《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确指出，要构建现代物流体系，加快冷链物流发展，统筹规划物流枢纽设施、骨干线路、区域配送中心和终端配送节点建设，完善国家物流枢纽和骨干冷链物流基地设施条件，完善县乡三级物流配送体系，发展高铁快运等铁路快运货运产品，加强国际航空货运能力建设，提升国际航运竞争力。

未来，中国物流地产市场具有良好的发展前景。房地产企业进入物流市场，需要满足其多元化转型升级。从“去房地产化”努力，再到今天积极寻求和摸索多元化发展，越来越多的房地产企业在开辟新赛道，寻找更多的利润空间、生存空间和发展空间。

远洋资本有限公司副总经理林川曾表示，远洋资本之所以在众多拟投赛道中选择深耕大物流，一方面是基于与生俱来的“地产基因”，另一方面则是基于冷链供需不匹配、电商高速发展、高标仓的升级驱动、新零售布局加速以及最后一公里的挑战五大因素驱动物流行业实现跨越式发展的基本面判断。

仲量联行评估咨询服务部的统计数据显示，在国际主要城市，物流地产的投资收益表现普遍优于办公楼物业和5年期国债。

稳定旺盛的发展需求、较高的投资回报率，让传统房地产企业对物流地产板块的关注度持续提升，但相对于强劲的市场需求，国内物流地产的发展现状并不能为之提供有力支撑，仍有很大提升空间。

仲量联行发布的《中国物流地产市场白皮书》显示，中国仓储物流设施库存总量约10亿平方米，仅次于美国。但从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施库存不足1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；同时，中国仓储物流设施中的现代化设施占比仅7%，低于一般发达国家水平。

风口之下，机遇与挑战并存，对于包括碧桂园控股有限公司、万科企业股份有限公司等行业巨头在内的“跨界玩家”而言，物流地产能否成为其新的增长引擎，还有待时间验证。