杭州楼市持续“打新”热 而二手房交易现已“四连败”

半个月前的8月5日，杭州限购，提升购房门槛。

落户不满5年的，需连续缴纳2年社保，非本地户口需连续缴纳4年社保，才能在限购范围内购买一套。同时，彩票规则与社保挂钩，当打算买房的登记家庭数量与公开出售房屋数量之比 10，333，601时，您将进入社保年限排名。

新政之前，杭州的新房市场已经按下了暂停键。之后，新房市场迎来了一波供应。新政首日至8月16日，40套共发放预售证书51张，发布房源11561套，创下单周以来新高。

供应打开的杭州，依然充满焦虑和狂热。狂热的根源在杭州。一是二手价格倒挂，心理预期强烈，全民进入“盲摇”阶段。

新房市场蓬勃发展的另一个主要原因是杭州的供需比已经连续6个月低于1，处于供不应求的状态。特别是核心区部分板块被砍掉，新开盘项目基本进入限售阶段，签约备案低。商品房成交面积飙升至432万平方米，成交套数达到38428套，创历史新高。1-7月，杭州累计成交1446万平方米，同比增长70%，较2019年同期翻了一番。

这背后有两个核心要素。

一直以来，杭州的楼市都变得火爆起来。在二手价格倒挂，买了就能赚到的心理预期下，杭州似乎进入了一种盲目抽奖的状态。即使在“1.27”新政后(胜率低于10%的房屋出售被限制5年)，打新市场的火爆仍在继续。据统计，2021年上半年杭州约有57个楼盘，21759套房，限购5年，最低中签率仅为1.58%。

在本轮供应开放中，杭州市第一医院就是一个二手房倒挂的典型案例。根据其销售宣传计划，本项目可销售房屋82套，均价4.81万元/平方米，其中6套已被A类人才提前锁定。目前杭州一号院在售二手房29套，挂牌价格在11万元/平方米以上，每平方米差价约6万元。以此计算，杭州一号院一套330平方米的二手房最大差价将达到2000万元。

一位在杭州一号院成功报名摇号的购房者直言，“我在镇上遇到了三个摇号院，估计不少于1500人参加摇号”。其中，抱着“摇一摇，赚一赚”心理碰运气的人不在少数。

此外，杭州的人才引进政策相对宽松，人才净流入率连续两年保持全国第一，为楼市吸纳了不少“房票”。

2019年4月，杭州大幅放宽落户标准，大专以上人才在杭州工作并缴纳社保后即可落户。35岁以下新引进大学生达到21.2万人。2020年2月，杭州出台“新八条”，给予各类人才生活补贴、房租补贴、住房补贴等。新引进35岁以下大学生进一步增加到43.6万人，人才净流入率继续位居全国第一。

二手房成交量创近2年新低

一方面新房市场人气延续，另一方面二手房市场失去原有人气，成交量自3月份达到高点后连续4个月下滑。

7月杭州二手房共成交6326套(富阳、临安除外)，环比下降22.3%，同比下降40.3%，成交量达到东北多家中介门店的销售人员验证了这一市场变化。7月，二手房市场出现明显下滑。不仅买家心态发生了变化，房东的心理预期也发生了明显变化，积极降价的房源逐渐增多。

在需求萎缩下，8月二手房市场依然不容乐观。从周成交数据来看，8月第一周(8月2日-8月8日)，新政下杭州二手房环比下跌19%，同比跌幅扩大至54%。一方面，“8.5新政”的出台导致楼市门票直接被砍30%，30%的购房者失去了买房资格，这将对二手房市场产生一定的影响。另一方面，由于新房市场的开放，不缺市场等待已久的红盘。一些有购房资格的购房者会转移到新房市场，后续的交易规模很可能会延续下降趋势。

从目前的市场情绪来看，杭州楼市短期内仍难以实现快速降温。

杭州新房市场整体供不应求，购房人“看好”预期强烈。部分买家在没有分析项目优劣的情况下进入盲目摇号阶段，新房市场人气难降。本轮增供后，分流效果显著，后续冷盘可能会重新出现，而低价盘由于需求原因和总价门槛较低，仍受到追捧。

限价政策下，杭州市场一手和二手房仍存在较大价差。一系列修补政策出台后，部分投机行为得到遏制，但资产相对充裕的买家仍有获得房票的可能。一旦“创新”浪潮难以遏制，未来将出台更多限制性政策，包括发布二手房指导价，将临安纳入限购范围。