15万套！库存高 沈阳二手房处于“困境”

老张一直担心他的房子。他打算把老房子卖了换个大点的，但是房子已经快一年没卖了。

“现在有些新房已经降价了，二手房就更不用说了。要想拍得快，就得比别人便宜。”沈阳二手房挂牌量高达15万套。两个月前数据还是14.3万套，两个月新增7000多套；二手房的成交量一直在下降。6月25日，贝壳网显示90天成交量为5387套，8月27日显示90天成交量已降至4135套，成交量下降近20%。

与此同时，沈阳二手房的供需关系也在发生变化。根据壳牌提供的数据，自今年3月以来，二手房数量持续下降。虽然房屋月增量也略有下降，但二手房数量同比大幅下降，意味着市场转冷，居民购房热情下降。

沈阳二手房库存排名全国第二

根据诸葛找房研究，沈阳二手房市场有15696套“老小”且居住体验差(20年以上)的房子，占总数的10%；房龄在15年以上的房屋有62695套，占40%。此外，数据显示，房龄10年的房子更容易卖得好，与房龄20年以上的房子月成交量相差4倍以上。

楼市政策收紧，二手房门槛变高

今年沈阳楼市表现低迷，与目前楼市政策的执行有关。2017年，沈阳楼市“火爆”，房价大涨。为了给楼市降温，2018年4月出台三区限购政策，本地户籍2套，外地户籍1套，2018年8月限购范围扩大至全市。限购政策虽然在一定程度上控制了房价，但楼市依然非常火爆，尤其是2020年疫情之后，直到“八神”政策出台，沈阳楼市才彻底降温。

在原有限购基础上，“八神条”不仅加大了对二套房首付不低于50%的严格执行，还将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。这项政策不仅打击了“炒房者”，也对沈阳二手房市场产生了深远的影响。

分析人士表示，个人住房转让增值税调整为二手房流动设置了门槛，大大增加了5年内新房和次新房的交易成本。同时，随着金融政策的收紧，包括传闻沈阳房贷利率将再次调整，二手房的购买成本将会更高。

上述房地产业内人士认为，沈阳二手房高库存的现状短期内难以改变。这个问题未来能否解决，取决于城市发展、楼市政策、人口增加、城市更新等诸多因素。