万科半年报值得关注的“北方地区”

业绩长期领跑行业的万科，净利润也出现了下滑。

8月29日，万科发布2021年半年报。上半年营业总收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

报告期内，公司毛利率为22.9%，同比下降8.87个百分点；净利率为9.7%，同比下降3.05个百分点。

翻看历年的财务报告数据，万科上一次中期报告净利润下滑要追溯到2002年。当年，万科归母半年度净利润同比下降16.6%。

万科总裁兼CEO朱九生在8月30日的业绩会上表示，上半年净利润同比下滑的原因有三：一是销售规模增长受限；二是开发业务毛利率快速下降，税后毛利率由24%降至18%，不含税毛利率由32%降至23%，其中地价占比不断提升，未来将逐步体现在结算收入和结算利润中；三是业务转型的影响。转化效果需要时间才能体现出来。

通过梳理万科2021年半年度财务报告可以看到，万科北方区域销售额由2020年同期的162.51亿元增长至今年同期的231.70亿元，增长42.58%，而利润则由去年同期的20.35亿元下降至今年的17.36亿元，下降14.69%，毛利率仅为7.49%，至少从这一点来看，万科北部地区显然成为整体利润走低的重要因素。

对此，记者联系了万科北京相关负责人进行采访，但截至发稿时，未收到回复。

福建某房企副总裁在接受采访时表示，近年来，北方地区主要城市经济发展实力和潜力远逊于南方，消费者消费力较弱，营商环境有待改善。这是北方地区很多房企被封杀的一个非常重要的背景。

近20年来利润首度下跌

财务报告显示，万科上半年营收中，房地产开发业务结算收入为1443.3亿元，占比86.36%；期内每股基本利润为0.95元，同比减少14.1%；完全稀释净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。

业务类型方面，上半年营业收入中，房地产开发及相关资产管理业务营业收入1575.3亿元，占比94.3%；物业服务营业收入85.7亿元，占比5.1%。

负债方面，万科一季度成功回归“绿档”。截至报告期末，集团净负债率为20.2%；持有货币资金1952.2亿元，高于一年内到期的短期借款和有息负债之和843.0亿元。不含预收款的资产负债率为69.7%。

上半年，万科经营现金流净额为67.8亿元，同比下降70%；第二季度经营现金流净额为-101亿元，同比下降139.5%。

截至2021年6月30日，万科总资产为1.96万亿元，较年初增长4.59%；债务总规模1.59万亿元，较年初增长4.74%；资产负债率为81.40%，较年初上升0.12个百分点。

数据显示，今年上半年，万科税后毛利率为18%，同比下降6个百分点，税前毛利率为23%，同比下降9个百分点，这也是近20年来万科利润首次出现下滑。

根据Wind数据，今年上半年95家a股上市房企的毛利率中位数为23.1%，平均为24%，这说明万科的毛利率低于t

财务报告显示，今年上半年，万科南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、西北区域营业收入分别为425.18亿元、449.68亿元、231.7亿元、369.92亿元、78.48亿元，对应的分部利润分别为62.93亿元、59.06亿元、17.36亿元、47.36亿元。其中，只有北方地区的利润率不到10%。

北方区域还需要时间

考虑到房地产行业收入和利润结算的延迟，我们应该关注北方地区往年的表现。

根据万科财务报告，其北部区域包括以下城市：北京、天津、沈阳、鞍山、大连、青岛、长春、烟台、吉林、太原、唐山、廊坊、抚顺、秦皇岛、晋中、营口、济南、石家庄、临沂、包头、盘锦、张家口、哈尔宾、淄博、威海和雄安新区。

早在2015年，万科最年轻的管理层刘晓从杭州来到北京，担任北湾总经理。后来，刘晓在万科北部地区进行大刀阔斧的改革，包括很多投资回报期相对较长的项目，如存量资产改造、商业、停车、万链装修、V型链接、养老业务等。

就其开发业务本身而言，收购自持土地导致资金占用过多，拖累主营业务增速。

2016年11月，万科以总地价109亿元(18号地50亿元，19号地59亿元)拿下两块100%自持地块，即万科翡翠书院项目。据媒体报道，加上建安成本、装修成本、财务成本和运营维护成本，翡翠书院累计投入成本接近170亿元。

另外，北京万科还有两个含自持比例的项目，一个是2017年7月拿地的七橡墅，自持面积比例40%；另一个是2017年8月拿地的翡翠云图，地块自持面积比例44%。

从财务数据上看，北方区域盈利下滑的问题，并不只在今年上半年期间显现。2020年，万科北方区域销售额1501.74亿元，创下近6年来新高，但其在整个万科销售额中贡献的比例21.33%，创下近6年来新低。

销售额创下新低带来的是万科北方区域收入、利润的增长疲软。2020年万科北方物业主营业务收入674.43亿元，创下近三年新低，占比16.91%，创下近6年新低；净利润33.97亿元，创下近4年新低，占比7.21%创下近6年新低。

从分区域营收看，在万科划分的五大区域中，北方区域2020年贡献营收674.43亿元，占比16.91%，权益净利润仅为33.97亿元，占比7.21%，权益净利率4.87%，远低于西北区域在内的其他四大区域10%以上的权益净利率。

一位曾在北京国有房地产企业工作的业内人士告诉记者，北方区域通常是京津冀、东北、河北、山东几个大的片区。从2017年上半年那轮调控开始，环北京区域的房地产市场就陷入低谷，不少身处其中的房企都没能有所作为。在他看来，东北、山东等片区的市场表现一直不温不火。整体而言，在过去以及未来很长一段时间里，如果调控政策始终保持当前的状况，北方区域的房地产市场堪忧。

在地产开发业务之外，万科北方区域此前公布了未来三年发展的五个业务发展方向，主要包括TOD、旧改、科创园、文创园、产业小镇。

正如总裁祝九胜所说，万科“转型效果要体现出来，还需要时间”。这个问题，就要看刘肖的继任者卢冰能否给出答案。