8月楼市供应增加 成交跌幅扩大 城市量价持续下跌

8月份，市场热度稳步下降。虽然项目推进力度明显回升，新增供应面积环比增长10%，但成交增长势头减弱，新房和二手房市场均呈现同环比下降，且降幅逐月扩大。29个重点监测城市商品房成交面积环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅大于7月份。

二次签约备案后，整体交易仍处于较高水平。

8月，两大重磅政策冲击上海：一是根据不同区位，通过抽签方式入围新房的比例，外环热区提高到1.8，内环2，内环2.5，其余与之前的1.3持平。上海第四批42套新单元、12441套房将陆续入市，其中17套热销单元均提高了认购入围比例，有助于增加低分客户入围机会，缓解购房焦虑。二是二手房贷款额度遵循“三价低”原则，即购销合同价、交易中心核查价、银行评估价最低。随着二手房首付比例的大幅提升，准客户的弃房率大幅提升，必然会影响“卖一套买一套”的改善性换房需求。

8月中下旬，广州供应明显增加，部分房企担心多次申请预售会导致指导价接连下跌，干脆一次性推出更多商品。金茂万科大都会四季、港龙王朝龙湾一号销售套数均超过1000套。受限于监管政策的持续发挥，本月南沙、黄埔相继收紧甚至取消人才购房政策，叠加按揭贷款放款周期普遍延长至4-6个月。广州市场呈现明显降温特征，成交量创年内第二低。深圳的新市场逐渐回归理性，购房者普遍珍惜“房票”资源，而地处偏远的新盘缺乏人们的兴趣。比如龙华区山水华庭，卖出108套房，识别客户数低至24户，创下近三年识别客户数最低的尴尬纪录，最终去除率不足10%。

8月，深圳二手房市场异常惨淡。在大学区制度的冲击下，学区房市场明显降温，即使业主降价出售，也很难快速摆脱。一些法国拍卖行仍然以30%的折扣出售。

25个二三线城市成交量持续下降，8月份25个监测城市整体成交1828万平方米，环比下降12%，同比下降24%。超过一半的城市环比下降，其中有许多热点城市，如南京和佛山。

武汉、福州、徐州、佛山、东莞等前期“高烧”城市出现严重需求透支，迎来阶段性回调，而南京、无锡、常州等城市则因疫情大幅回落；而长春、南宁、昆明、郑州、天津等市场不景气的城市则加剧了下行趋势，只有杭州、合肥、厦门等少数城市放量稳中有升。政策加码后，杭州在新市场的人气依旧不减。据统计，7个红盘将按照社保缴纳月数入围，杭州市第一医院是唯一一个需要88个月社保才能入围彩票红盘的E级人才。核心动机在于：一是二手价格倒挂，买赚心理预期强烈。

市场热度。随着热点城市进一步加强地价和地价管控，优质地块供地比例明显下降，本月溢价率较上月大幅下降，较上月下降5.1个百分点至8.4%。所有能级城市的溢价率都有所下降，都降到了10%以下，尤其是作为交易主力的三四线城市。在热点三四线城市升级招标规则、加强地价和溢价率管控的影响下，溢价率连续几个月下降，本月平均溢价率甚至降至9%。

土地拍卖方面，从重点监测城市来看，土地拍卖率较上月大幅提升，约为19%。大多数土地拍卖集中在非热点城市，如温州、湛江和清远。从地块的属性来看，这些地块大多位置偏远，商业公共建筑比例较高，因此地块的概率相对较高。

根据CRIC监测数据，一线城市总成交量仅为126万平方米，但受低基数影响，环比涨幅高达105%，但同比跌幅高达70%；随着营业额规模的增加，营业额也增至98亿元，较上月增长53%。平均地价较上月大幅下调至7776元/平方米，受郊区商办大量集中交易影响。

二线城市的成交量只有870万平方米，环比下降37%，同比下降80%以上。成交额也大幅下降至244亿元，环比下降46%，同比下降89%。由于成交量较高的城市多为地价相对较低的中西部城市，均价也降至2798元/平方米，环比下降14%，同比下降30%以上。

三线城市8月份的成交量只有9195万平方米上月相比减少了23%，和去年同期相比降幅更是高达36%；价格方面，由于南通、嘉兴等高地价城市优质地块明显减少，三四线城市地价较上月小幅下滑，平均为2306元/平方米，环比下降5%。

在多个热点城市加强土地市场调控，严控溢价的影响下，三四线城市的溢价率已经连续五月走低，8月更是低至9.1%，而作为热度最高的长三角区域，本月溢价率超过20%的城市也较上月明显减少，成交量超50万平方米的热点城市中仅有台州的溢价率超过了20%，三四线地市热度在“强管控”下出现了明显的降温。

总的来看，由于8月本应开启二轮集中土拍的多个城市均推迟了集中土拍，再加之上月集中出让的南通、常州等城市减少了土地出让，本月土地市场成交规模较上月进一步缩减，市场热度也再度下滑。

接下来，结合近期政策面来看，自7月以来，上层房地产市场调控持续收紧，要求地方政府加强市场监测、落实三稳目标，并对土地出让提出新要求，深圳、广州等集中土拍城市和东莞、惠州、温州、金华等热点城市也纷纷升级了竞拍规则，以平稳地价、降低土拍热度。在此影响下，市场热度将会维持低位运行。

我们认为，随着“金九”传统营销旺季来临，房企将加大供货力度，推盘积极性会进一步恢复，整体推盘量有望稳步回升，尤其是成交热度较高城市，新增供应规模大概率保持高位。在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限。

相对而言，我们更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将趋势性走稳，京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。