城市更新进入政策密集期 数据释放积极信号

自2020年10月国家“十四五”规划明确提出实施城市更新以来，城市更新的重要性被提升到前所未有的高度，相关政策进入密集出台期。

近两个月来，北、广、深四大一线城市发布了城市更新的重磅文件，相应的规划文件和配套政策也进入了编制阶段。

为保持土地储备规模健康，提高净利率，房企正在逐步调整业务结构，加快城市更新业务布局。可以说，城市更新已经成为新常态下房企的重要战略选择。

由于深化城市更新对提高企业净利率的带动作用相当大，未来可能是对房企长期健康的土储规模的良好补充。

01

政府对开发商运营和配建能力要求提升

住房和城乡建设部30日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》号通知，明确坚持“留改拆”并举，积极稳妥实施城市更新行动。

003010否认城市更新遵循过度房地产的开发建设模式，突出了对公共配套设施的需求，透露出政府逻辑已经完成转型的强烈信号。政府对城市更新社会价值的考虑已经超过了市场价值。

未来将是开发商适应这个大逻辑，与政府取得联系的窗口。一方面，拆迁面积和拆建比底线比例的设定，意味着开发商最大的利润回报来源被严格控制，直接限制了项目利润。另一方面，对基本公共设施配件的新要求增强了开发商参与配套设施建设的能力。

为了保持市场参与城市更新的积极性，地方政府必然会发挥自己的主动性，比如地方政府是否会在更新区域之外的融资区域为开发商提供额外的土地，或者政府和企业的分工，其中开发商只参与20%的更新改造，其他由政府承担。这些灵活的手段将是未来开发商与地方政府博弈的关键点。企业需要加强运营水平和基础设施配置，从而打开谈判空间的缺口。

02

TOP50房企超60%已进驻城市更新板块

“十三五”期间，明确提出严格控制棚改范围和标准。今年中央完全停止了大拆大建的城市发展模式，但从政策的详细规定中仍然可以看出，“拆除建筑面积应小于总建筑面积的20%”是对消除违章建筑和危险建筑的补充。因此，在政策落地的过程中，仍有很大的调控空间。

以市场成熟度和立法完成度较高的深圳为例，2018-2021年期间，无论是单个项目体量，还是计划拆除重建项目数量，都有明显的增长趋势。其中，18年至20年的三年间，计划项目数量增加到105个，年均评审增长率为54%。此外，21年上半年规划量达到58个，高于去年同期。单个项目体量来看，18年深圳城市更新出让项目用地面积集中在0.4-1.4万平方米。经过3年的城市发展，21年供应项目规模增加到2.4-4.4万平方米，其中超过25万平方米的项目比例以年均9%的速度增长。

来源：深圳市城市更新和土地整备局正式发布。

聚焦上海城市市场，一方面，上海提出了2021 -2022年中心城区约110万平方米建筑改造的高目标，并为维持健康的土储规模、改善净利率水平，近三年房企逐步调整业务结构，加快布局城市更新业务板块。截止2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已进驻城市更新板块，同时近9成房企城市更新项目占总土储比例已集中在15%-30%之间，城市更新已作为后地产时代重要的业务发展方向。

其中重点布局城市更新业务的5家房企，包括龙光、富力、华润、中海、合景泰富，2021年上半年净利率皆在16%以上，远高于行业平均净利率9.6%。城市更新对于房企而言，已上升到重点战略的层面。

03

各地纷纷落成城市更新基金

随着各地土地市场由增量时代转向存量时代，加上“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，城市更新成为各地政府与企业的工作重点。随着各地城市更新热潮不断涌动，相关的配套政策与资金福利都在不断落实中。近段时间以来，上海、天津、无锡等地相继成立以地方国企牵头的城市更新基金。

克而瑞总结发现各地城市更新基金有以下3个方面：

??1、央资国资占主导地位，其中上海的城市更新基金仅面向国企、央企开放。

??2、投资基金存在多元化构成可能，如中外合资、民营、股份制商业银行等都可以参与其中。

??3、参与基金构成的地产开发企业，均在城市更新领域长期深耕，运营能力突出。

但据克而瑞实际调研获悉，基金的实际运作模式还未确定。以上海为例，各家企业的出资比例、出资时间、基金管理公司工商流程等都暂未完全确定，乃至资金投入城市更新基金后能产生何种收益或分成模式，都是处于“混沌”阶段，且基金也还未实质性落到项目推进层面。

住建部发文后，在普遍认为城市更新开口进一步收紧的背景下，数据却释放出积极信号。一方面，“大体量”的城更项目受到地方青睐。在中央政策和地方城市发展市场趋势之间可能存在较大的博弈空间。政策上并不是对大体量项目的一刀切，更多是对保留建筑的占比和拆建体量的认定。

同时数据也表明，尽管目前城市更新的政府架构、配套政策尚处于探索阶段，城市更新的立法也才刚刚起步，但对开发商而言，深耕城市更新对于提升企业净利率的带动效应相当可观。后续随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台，城市更新单元的逐渐推开，以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。布局城市更新赛道或将不容迟疑。