二手房“冬天”

易居研究院监测数据显示，8月13个重点城市二手住宅成交量约6万套，环比下降14%，同比下降34%。年初累计营业额同比增长8.1%。

这波指向了二手房的调控，可谓击中了楼市的“七寸”。

一是多个城市建立了二手房交易参考价格发布机制，与银行按揭贷款挂钩。同时，受房贷两条红线影响，部分银行收紧贷款额度，房贷利率上调。二手房贷款周期持续拉长，部分城市停止了二手房贷款。

二手房交易集体下跌已经成为一种趋势。从典型城市二手房市场表现来看，8月份四大一线城市和热点二线城市二手房量价下跌是普遍现象。预计市场将进入长期下行周期。

深圳：8月跌幅超八成，年初累计下跌53%

深圳一直是全国楼市的风向标。

作为第一个公布二手房交易参考价格的城市，深圳二手房市场从4月份开始进入“速冻”模式，月成交量甚至跌破3000套。

8月份，深圳成交量再次下滑，仅卖出2043套，环比下降20%，同比下降82%。要知道，去年这个数字是11438套，这是深圳连续第五个月下跌，是近十年来除春节外的最低值。

纵向比较，8月成交数据较今年1月二手房成交高峰7452套减少5409套，降幅达72.6%。与近两年最高销量相比，减少了11140台，降幅达84.5%。

9月第一周数据显示，深圳二手住宅成交量环比下降18%，同比继续下降80%。预计下半年交易量仍将萎缩一段时间，未来将继续低位运行。

其实8月份又跌了，跟深圳7月30日出台的学区房新政策不无关系。深圳作为学区“重灾区”，2021年初曾曝出天价成交单价32万元/平方米。这次深圳提出实行大学区招生办学管理模式，在义务教育学校建立教师交流制度。政策出台后，深圳福田区百花区的学区甚至出现在拍卖中。

通过各项调控政策，深圳楼市降温，二手房购房氛围逐渐稳定，两者之间的“倒挂”现象甚至不复存在。同时，8月二手房交易人气呈现两极分化。

CRIC数据显示，8月深圳新房成交6904套，同比增长70.5%，8月新房成交均价85211元/平方米，同比增长58.39%。从成交均价来看，一套二手房倒挂的现象消失了，其签约影响也消失了。8月东莞二手房成交2283套，较上月略有下降。随着政策效应的逐步显现，预计未来几个月东莞二手房交易量的降幅将与深圳相近。

成都跟随深圳二手房指导价后，市区二手房成交量基本保持在3500套左右，其中8月份成交3303套，较2020年同期下降24%，较2019年同期下降62%。纵向来看，8月份的交易数量比最高的t减少了1237笔

其中，8月份南京成交数量同比下降约43%，环比也下降了21%；青岛二手住宅成交数量分别下降56%和37%。

二手房市场正在成为房地产调控的主战场。

从监管层面看，二手房交易参考价与信贷资金管控的结合超乎想象。二手房交易周期拉长，二手房交易活跃度下降。甚至一些城市也影响了新房市场。

短期来看，信贷政策持续收紧，是二手房市场的一把利剑。鉴于很多银行已经停止发放二手房贷款，而大部分未停止发放贷款的城市的放款周期也在3-6个月，二手房贷款的难度在加大。预计短期内热点城市二手房将持续降温，部分城市二手房可能已经提前进入冬季。

调控政策加码后，前期热度较高的城市二手房市场明显降温。长期来看，二手房市场成交量会逐渐回落到正常水平，但不会明显失速，房价也会呈趋势性企稳。