“房东”上海地产集团欲再套现122亿

继上个月上市鸿基地产、鸿泉地产100%股权及相应债权后，上海滩地产再次将其控股公司摆上货架。

9月12日，上海联合资产产权交易所披露，上海地产林三滨河生态建设有限公司挂牌转让全资子公司上海松泽置业有限公司95%股权，转让方对标的企业债权106.25亿元，转让价款121.96亿元。

公开资料显示，上海地产林三滨河生态建设有限公司由上海地产和浦东新区国资委共同出资组建，上海地产集团持股73.75%。

据媒体观点，上海松泽置业有限公司成立于2018年8月，注册资本1000万元，经营范围包括房地产开发、物业管理、停车场(库)运营、会展服务、酒店管理、企业管理咨询、营销策划等。

公司主要资产为位于上海市浦东新区林三镇8号地块的四幅地块，总用地面积约11.34万平方米。其中67/2丘陵和75/3丘陵为普通商品房用地。42/6山地块为普通商品房、办公楼、商业用地；而42/5的山丘是办公楼和商业用地。

此外，上市公告显示，松泽地产已与林三滨河生态签订了《总控协议》、《项目委托建设管理合同》两项控股权及委托建设协议。

根据两个协议的要求，松泽置业有限公司负责林三镇黄浦江南延段滨江南片区9号开发单元凌昭西路项目建设管理，以及涉及的8号线风亭、消防疏散出口、冷却塔、站厅出入口结构等附属设施，以及济阳路立交桥改建调整工程。

此外，松泽地产还需投资建设上海浦东新区林三镇黄浦江南段06-08地块下沉广场、滨江南段06-08、08-03地块地下商业空间。

据观点地产新媒体不完全统计，松泽地产是上海地产集团自2021年下半年以来上市的第五家控股公司，也是转让价格最高的一家。

此前，上海地产于6月份挂牌吴江虹桥地产全部股权，7月份挂牌上海李红安企业发展有限公司80%股权，8月份挂牌鸿基地产、鸿泉地产100%股权。如果加上松泽地产，上市项目总转让金额已经超过200亿元。

据悉，5个上市项目中，上海李红安80%股权及转让方对标的公司40.61亿元债权已出售，被招商蛇口联合融信以42.23亿元的价格拿下。上海鸿安里的核心资产是虹口区鸿安里项目，包括虹口区四川北路街和北外滩街的几个地块，总用地面积5.8万平方米。

针对上述出售公司的行为，有市场人士对观点地产新媒体表示，由于政府的定位和要求，上海地产不像普通公司那样只注重经济效益，还承担了很多政府职能事务，近期相关项目的出售可能是其资产合理整合的结果。

公开资料显示，上海地产集团成立于2002年。是经上海市人民政府批准的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元。各级控股企业230余家，参股企业100余家，其中集团直接管理的二级企业约20家。

上海房地产集团主要分为市场竞争部门和政府职能部门，其中市场竞争部门旨在实现企业经济效益最大化，主要包括建材部门，综合开发

此外，另一位分析师认为，上海房地产项目的频繁出售可能与资金回笼有关。

他指出，此次松泽地产的转让方林三滨河生态，主要负责林三旧改中楔形绿地的建设，以及待迁回配套用房的建设。与普通住宅开发不同，城市更新项目通常前期投入大，资金回笼周期长，导致企业存放更多资金。

同时，近两年房地产市场调控趋严，企业在征地、融资、销售等方面受到限制，出售项目无疑是一种快速回笼资金的方式。

作为非上市公司，虽然无法获得上海地产集团的最新财务数据，但根据此前公布的《上海地产2021年第一期公司债券募集说明书》，2017-2019年，上海地产营业收入分别为398.37亿元、481.14亿元和312.96亿元，报告期内波动明显。

负债也在增加。2017年至2020年，上海房地产集团公司负债总额分别为1919.07亿元、1908.88亿元和1955.73亿元、2164.36亿元。

事实上，上海地产集团非常重视资金安全。在2021年经营目标运行情况年中分析会上，集团党委副书记、总裁关对下半年资金管控提出了更高要求：“要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用的敏感性；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。”

除了出售项目股权和回笼资金，上海地产集团还在其他方面做了努力。

今年6月，以上海地产集团为主体，与招商蛇口、中交集团、万科集团、中国人寿投资、保利发展、中国太保、中国保险投资共同成立上海城市更新基金。

该基金总规模800亿元，是目前国内最大的城市更新基地，将定向投资于老旧小区。