“5”字头特价房重现江湖！长沙房价继续跳水

去年底，房地产央企长沙的营销总监曾表示，长沙的商业公寓单价比住宅价格低20%。现在，随着公寓价格的持续跳水，长沙的一些商业公寓开始以住宅价格的60%左右出售。

更有甚者，一家大型房地产企业的湖南区域营销负责人最近建议其小圈子管理人员，即使打折出售，也不要在长沙购买商业公寓。

支持他言论的理由是，长沙的商住比过高，新增供应量仍较大，商住比暂时没有改善的迹象。

“5”字头特价公寓再现江湖

住宅均价为10800元/平方米，而特定楼层的loft公寓折扣单价低至5888元/平方米。

这是近期长沙北辰时光巷项目的推进，进一步引发市场对商住公寓价格战的关注。根据长沙房天下网站的信息，该项目公寓均价从今年2月的1.5万元/平方米上涨到今年4月的8500-9500元/平方米，再到最近推出的一些特价公寓房，单价低至5888元/平方米，大部分房子单价都在6000元/平方米以上。

如果按最低单价5888元/平方米计算，25万元左右就能买到一套42平米左右的阁楼公寓，超低的置业门槛引发了一波市场抢购潮。

据当地市场人士透露，9月初，在特价推出前，该公寓一周只卖出20多套，在特价推出当天就卖出了160多套，显示出明显的市场实力。

同样，在长沙滨江新城板块，距离北辰时光巷约1公里的金茂建发公园悦，在“金九”期间推出特定房源限时特价，单价低至7288元/平方米。9月8日上午上线，3小时内拜访35组买家，售出26套公寓，转化率74%。五天内，326套公寓被大力出售。

就项目而言，此前售罄的房子毛坯(去掉精装后)均价也是11000元/平方米。今年6月，项目周边出让的住宅(毛坯)用地限价已达14000元/平方米。

今年以来，商务公寓降价成为长沙楼市的普遍现象。

位于长沙县星沙的雅居乐新地公寓，近日推出一套售价4909-4944元/平方米的公寓。根据长沙房天下网站的信息，7月份卖出的公寓均价为6500元/平方米，这次下跌了1500元/平方米左右。

与房价的稳步上涨不同，长沙的商品房市场从去年开始出现了转向。

市场显示，过去一年，长沙商品公寓单价下降了20%。长沙的商业公寓单价又回到了四五年前的水平，长沙五个区的很多商业公寓只卖7000-9000元/平方米。

公寓去库存或提上议程

商务公寓价格的“大跳水”甚至连续跳水，是目前长沙整个公寓市场的缩影。这与长沙公寓市场库存上升密切相关，也导致部分市场观察人士放弃了直接购买商业公寓的想法。

根据湖南中原研究院数据，2020年1月，长沙五区商品公寓库存面积约249.39万平方米，去污期19.89个月。此后逐月上涨。截至今年8月底，长沙五区商品公寓库存已达467.78万平方米，去污周期高达36.4个月。

据了解，长沙商业公寓的高库存源于两大因素：供给和需求。一方面，长沙的商住用地比例过高。另一方面，与高供给相对应的是，长沙市场对商业公寓的需求并不大，远远小于对住宅的需求。市场数据显示，今年1-8月，长沙五区商品房成交面积约834万平方米，目前库存约587万平方米，去污期约5.2个月，而今年前8个月的商住公寓成交约93.52万平方米。

不仅需求有限，长沙新建商品公寓供应量也没有减少。根据市场预测数据，未来三个半月，长沙五区将有近70万平方米的商业公寓新增供应。

三十年河东，三十年河西。三年前，当长沙很多市民还在以限购住房为目的抢购投资型商品房时，很多人会以为如今的商品房价格不是最低的，而只是更低，开发商也在为商品房去库存绞尽脑汁。

“高库存下，需求见顶，以价换价可以加速公寓的去变现和变现，即使是一个合适的损耗点。”据当地市场人士表示，降价不能从根本上解决长沙商业公寓的问题，开发商应寻求创新公寓产品差异化。

在此人看来，虽然目前长沙的商务公寓价格令人兴奋，但购房仍需理性。建议在决策前综合考虑房地产产品的性价比和自身资金实力，呼吁地方政府部门及时提高商住比。

此外，据报道，8月下旬，湖南省住房和城乡建设厅领导带领省金融资源办、省税务局等相关单位到长沙调研房地产行业税收情况时，就如何加快长沙商品公寓去库存化进行了专题讨论。