京沪深长租公寓最受投资者青睐 预期投资回报率为4.5%-5.5%

虽然国内长租公寓市场在过去几年经历了行业洗牌和市场沉淀，但在人口结构变化、购房门槛提高、政策支持和资本助力四大因素的推动下，整个行业也在不断巩固和加速发展。

9月23日，仲量联行发布了最新的中国长租公寓市场白皮书，其中指出，越来越多的投资机构开始聚焦中国长租公寓的开发投资，预计稳定回报率普遍保持在4.5%-5.5%。随着REITs在我国的不断推广，未来REITs有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。

房源数量三年翻番需求来源日趋多元

2017-2018年中国长租公寓市场经历了政策红利和机构红利的释放，大量企业入市试水，其中不乏盲目扩张的品牌。经过2019年至2020年的深度行业洗牌和市场沉淀，中国长租公寓市场进入了新的发展机遇期。

一些仍坚定走在长租公寓轨道上的企业，逐渐探索出适合自身发展的商业模式，其中头部品牌保持快速增长。根据仲量联行的统计，前十大市场部长级出租屋品牌的存量房总数从2018年底的35.6万套，增长至2020年底的73万套，翻了一番。这些股票主要分布在一线和1.5线城市。而且运营6个月以上的门店平均入住率高达89%~95%。值得指出的是，部分城市中高端长租公寓市场已逐渐成型。

从需求方面来看，大学毕业生和初入职场的白领仍是主力，但也有一些新的需求来源，如中层员工、陪读家庭、自由职业者和短期过渡需求等，这也意味着长租公寓作为一种新的业态，正逐渐被国内更广泛的人群所接受。

未来，随着租赁需求的升级，以及开发商、投资机构等市场参与者的深度参与，长租公寓的产品有望迭代更新，长租公寓市场无论是质还是量都将达到一个新的水平。

京沪深最受投资者青睐回报预期在4.5-5.5%

随着“房住不炒”的长期定位、扶持政策的陆续出台以及市场基本面的大力支持，越来越多的国内外企业和投资者将目光聚焦到了我国长租公寓的开发和投资上。

来自30多家不同类型投资机构的调查结果显示，投资者仍在关注上海、北京、深圳等经济发达、外来人口比例高、购房门槛高的一线和新一线城市。赛道细分方面，97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。从发展模式来看，投资者仍主要采用资产扩张模式，尤其是存量资产转型模式。

大多数投资者预计，国内长期租赁公寓的稳定回报率将在4.5%至5.5%之间，与2018年相比呈明显下降趋势。对于未来五年收益率稳定的趋势，45%的投资者认为会保持稳定，39%的投资者认为会下降。

仲量联行中国区投资与资本市场业务负责人庞树东表示：“随着国内长租公寓市场的成熟，其空置风险将会降低，资产表现也会变得更加稳定。预计资本化率将继续向写字楼等传统商业资产靠拢。”

挑战机遇并存，中国REITs带来新契机

“资产估值过高”和“土地资产获取难”一直是中国长租公寓市场投资者面临的两大挑战。

对于大部分单位配置的投资者来说，股票转型是进入的主流模式

要在短时间内实现规模效应，目前投资者依赖的股改模式很难实现，而土地收购开发是更高效的方式。然而，机构投资者仍然很难在当地市场获得土地进行开发。投资者应考虑与国有企业和具有土地优势的开发商以及具有丰富管理和运营经验的运营商合作。每个市场参与者都能有效应对这一挑战，实现合作共赢。

此外，“资产流动性太低，难以退出”成为第三大挑战，退出机制也成为投资者最关心的话题之一。短期来看，单一资产或资产包退出仍将是主要方式；但中期来看，REITs有望改善长租公寓投资市场的流动性。

仲量联行中国评估咨询服务部执行董事熊建平表示：“租赁住房和REITs是天然相容的。虽然现阶段公布的政策暂时只将保障性租赁住房纳入中国REITs的底层资产，但我们认为中国REITs向市场化租赁住房扩张是必然趋势。出租屋可能成为中国REITs的又一片蓝海；未来REITs也有望成为长租公寓投资者的主要退出机制之一。”