冷热并存！上海新房市场火热 二手房进入了冰冻期

经过多次调控，上海楼市忽冷忽热，新房认购火爆，二手房进入冻结期。上海二手房成交价格正在逐步回撤至2020年初的水平。

上海新房市场断供两个月后，第四批推出42栋，恰逢“金九银十”。目前很多楼盘已经触发积分，认购火热。上海网上房产官方数据显示，仅9月28日，上海就销售新建商品房909套，成交面积6.52万平方米，是今年新房市场的高峰期。

上海二手房受“三价低”政策影响，成交量暴跌。来自链家在线的数据显示，截至9月27日，上海网上签约二手房9700套，预计9月份成交套数在1万套左右，较8月份1.8万套的数据下降约40%，是今年以来的最低点。

统计显示，截至9月27日，上海二手房网已签约9700套，预计最终成交额将在1万套左右，较今年8月的1.8万套和今年的最低成交额下降约40%。对比链家今年上市的二手房数量可以看出，从2020年7月的近10万套到现在的2-3万套，房源数量在快速减少。有房子，占20%左右，但市场真的降温了。

从科控股股份有限公司APP和中原地产可以看出，大量热门板块的上市价格大幅下跌。上海知名学区浦东陆家嘴梅园小区最高挂牌价格为21万元/平方米，近期挂牌价格为12-13万元/平方米。单价下降了8万元/平方米。以一套100平米的房子计算，总价下降了800万元左右。

记者在学区房集中的闵行区发现，闵行万鼎实验小学的老校区——幸福花园和长兴家园的房价出现了不同程度的下跌。以快乐花园为例。现在挂牌价格在6万元/平方米左右。年初同面积房屋挂牌价格在500万元以上。现在挂牌价格300多万，部分房子价格下降了40%。

在上海闵行区从事二手房交易多年的太平洋中介张经理说，幸福花园等几个老旧小区有很多房子。以前外国人只要买了房子就可以上学，现在外国人就算买了也不能上学。主要原因是学区政策变了，居住的舒适度也欠缺，看房的人也少了。

同时，张经理还表示，闵行区的、春申景城等新房对应闵行第一梯队学区，核实价格为8.9万元/平方米，百平方米的房子总价比之前低了100万元左右。

上海中原地产市场分析师卢文喜对记者表示，多推几栋楼就能涨新房量，二季度学区房降温，主要是受价格鉴证政策影响。即使进入门槛不变，房子本身的价格也会降低。

对于上海二手房和学区降价的原因，宋宏伟也表示，上海二手房和学区的挂牌价格和成交价格都有不同程度的下调。一是教育体制改革降低了学区热度；二是上市验证导致部分高价房无法入市；三是二手房“三价低”直接抬高了购房者的首付比例，部分购房者面临预算不足的情况，导致成交量不足，进而影响房价。