“拯救城市”的大幕已经拉开 下一个城市会是谁？

“压力城市房地产调控适度放松的大幕正在拉开。

10月10日，国庆长假后，哈尔滨出台稳定房地产市场“十六条”政策，打响“救市”第一枪。

此前，自8月以来，“东部三省”的沈阳、长春相继出台救市措施。到目前为止，东部三省都加入了“救市”的行列，市场下行压力是“救市”的主要原因。国家统计局数据显示，东北地区前8个月销售金额同比负增长。然而，年轻人大量外流和深度老龄化导致的住房需求萎缩，是东北楼市持续低迷的根本症结。

哈尔滨楼市正在成为压力城市的缩影。

基本上这些城市有三个典型特征：房价下跌过快、库存风险过高、土地财政依存度高、土地拍卖率居高不下，因此这类城市的房地产调控有望迎来适度放松。"

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压力城市纷纷“救市”

另一方面，压力城市面临市场下行趋势。

作为我国第一个全面“救市”政策，稳定哈尔滨楼市的“十六条”将市场压力推向高潮。

从具体内容来看，主要强调两个方面。房企方面，降低预售取证门槛，加快预售资金回笼，降低土地增值税税率，支持房企促销活动，将有助于房企更好地销售和发展，减轻企业流动性压力；居民方面，发放住房补贴，放宽二手房公积金贷款住房年限，促进住房需求释放，多渠道加强去库存。

不仅是哈尔滨，就在短短2个月内，东北三大省会纷纷出台救市措施。9月9日，沈阳提高人才购房补贴标准，博士、硕士、本科技师首次购房分别补贴7万元、4万元、2万元。9月13日，长春出台购房补贴，对首次购买90平方米以下商品房的长期就业人才和进城农民，分别按50元/平方米和80元/平方米的额度给予补贴。

此前，为应对和缓解市场下行压力，不少城市“限跌”“财税支持市场”。比如岳阳、昆明等7个城市先后出台“限降”，珠海等5个城市出台财税层面的扶持政策。

在城市间分化加剧的背景下，热点城市“防涨”，压力城市“救市”减压，核心是“稳”，从而防止城市房价大幅上涨或下跌。

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前8月东北商品房销售额同比负增

从数据中可以直观地看出东北市场的下行压力。国家统计局数据显示，1-8月，东北地区商品房销售面积同比增长1.8%，远低于全国15.9%的平均增速，销售金额同比下降0.2%，成为全国唯一出现负增长的地区。

从核心城市的表现来看，2021年前8个月，东北四大核心二线城市中，仅大连实现同比正增长，沈阳、长春、哈尔滨三大省会城市成交额较2019年同期下降20%以上，市场压力不言而喻。

出台“救市”政策的哈尔滨，遭遇了量价双降的局面。2021年前8个月，哈尔滨新建商品房成交量较2019年同期下降59%。此外，哈尔滨房价已降至2018年水平，8月份成交均价仅为13469元/平方米。国家统计局数据显示，8月份哈尔滨新房、二手房价格环比下降，同比下降0.6%。

此外，辽宁第三大城市鞍山的市场也出现了疲态。2020年以来，虽然成交均价有所上涨，但成交套数明显萎缩，需求逐步释放。

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购房需求萎缩成东北楼市之痛

人口外流和住房需求增长乏力是东北楼市持续低迷的症结所在。

根据“七五”数据，截至2020年底，黑龙江、吉林、辽宁三省常住人口9851万人，比2010年底减少1100万人，累计降幅高达10%。其中，东北三省常住人口呈下降趋势，黑龙江省人口十年减少646万人，降幅达17%。

哈尔滨最为典型，东三省省会城市中，只有哈尔滨过去十年来人口负增长，“七普”数据显示，2020年末哈尔滨常住人口约为1001万人，较2010年末减少约63万人，要知道，在“六普”中，2010年末较2000年末哈尔滨人口增加122万。

东北三省37个城市中，除沈阳、大连和长春三个城市实现常住人口正增长外，哈尔滨、大庆和佳木斯等20个城市，人口规模增速均由正转负。青年人外流加速东北人口老龄化进程，目前，东三省所有地级市均已进入深度老龄化阶段。

“七普”数据显示，2010年-2020年，东北各市60岁以上人口占比增幅普遍在10个百分点以上，远超全国5.4个百分点。按照国际惯例，65岁以上年龄人口超过14%即是迈入深度老龄化阶段，统计显示，截至2020年，东北地区所有地级市这一比例均超过14%，多数城市在16%以上，抚顺、本溪、丹东、锦州等更是逼近20%的超深度老龄化红线。

再来看哈尔滨，2020年末，60岁及以上人口达到220.0万人，占21.98%，人口的比重上升9.21个百分点；65岁及以上人口共146.6万人，占14.65%，比重上升6.56个百分点。

具有强劲购买力和购买意愿的青年人口流失，加之老龄化严重，直接导致购房需求萎缩，随之而来的是市场预期的转变，再叠加房地产信贷收紧等短期因素影响，东北房地产市场走弱乃至疲软也是意料之中。

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三类压力城市或将适度松绑

“金九银十”惨淡收场，预示着四季度房地产市场难言乐观。

市场端，三季度以来，珠海、惠州等四市降低二手房交易个税，长春、哈尔滨等出台购房补贴，旨在刺激购房消费，由此看来，地方调控编辑放松的序幕正徐徐拉开。

从城市基本面来看，三类压力城市房地产调控或迎来适度松绑。

首先，房价下滑过快的城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，8月，太原、哈尔滨、秦皇岛、岳阳、常德、泸州、南充等7个城市新房价格同、环比齐跌，石家庄、北海、襄阳等16个城市二手房价格显著低于2020年平均。此外，昆明、唐山、株洲等出台“限跌令”的城市市场形势更为严峻，适度放松调控也可给予市场喘息空间。

第二类，库存风险过高城市。CRIC数据显示，兰州、烟台、肇庆等29个城市库存消化周期突破18个月的警戒线，衡阳、宝鸡等城市更是超过30个月。南宁、惠州、运城等9个城市库存处在持续上升通道，消化周期也已逼近红线，库存风险亦不容小觑。

第三类，高土地流拍率且高土地财政依赖度城市。其中，昆明最为典型，2021年1-8月，昆明国有土地出让金收入达到368.1亿元，占一般公共预算收入比重81%，9月，昆明主城区供地10宗，其中5宗流拍，3宗中止交易，仅2宗成功出让，即便是以往房企激烈争夺的经开区清水片区宅地，也因故中止拍卖，压力可见一斑。

压力城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑，预计成交持续低迷、房地产库存高企的压力二、三线城市有着强烈的托底房地产市场内在冲动，未来放松对冲或刺激的可能性颇高。整体来看，本轮楼市调控成效显著，不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转，部分压力城市局部放松的“救市”政策不足以扭转“房住不炒、因城施策”的政策主基调，“稳楼市”无疑将是一场持久战。