“工业上楼”已成为工业地产的新趋势

“工业楼上”大大提高了工业空间的利用效率。但由于高层建筑承重能力的限制，“楼上”企业一般适用于生产设备轻、生产过程噪音低、污染小、工业生产过程或大数据等科技含量高的行业。

规范化指标指向高层高、高承重、大空间

20世纪80年代后，香港和新加坡在各种客观压力下开始探索“工业上楼”。经过多年的发展，“工业上楼”的模式逐渐被引入到我国东南沿海地区，如珠三角、长三角的一些城市。

2017年，新华社录制了深圳建设的名为《广东推进“工业上楼”》的“工业楼上”实践版——，自2012年起在科技创新园投资建设。23层的科创大厦按照“厂房+办公楼”的复合标准打造，面向R&D、办公、生产一体化，产业空间大幅拓展，高层建筑仍可开工生产。

在国家的倡导和鼓励下，“工业上楼”逐渐规范化、标准化，成为地方政府、企业和行业不断关注的话题。

至于“工业上楼”，目前很多城市都在研究出台相关政策。以珠三角、长三角沿海城市为龙头，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等地政府相继出台了“产业上楼”相关政策，积极探索实践“产业上楼”新发展模式。其中，佛山、深圳、青岛已于2018-2019年发布了“工业楼上”相关细则，对“工业楼上”在层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、承载力、容积率、建筑设计要点等方面的具体指标进行了不同程度的规范。

从政府的政策来看，“工业上楼”逐渐呈现出指标标准化的趋势。“工业楼上”的厂房指标具有高层、高承重、大空间的特点，而入驻企业更倾向于高端制造。

以深圳市宝安区在全国率先推出的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》(以下简称《工作指引》)为例，《工作指引》提出工业楼上为“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。在细则中，对建筑面积、承重、柱距、货梯、相关配套设施、入驻企业等进行了规范，如“鼓励高端制造业入驻，迎合城市重点产业未来布局，优化产业结构”，“定位轻制造业企业，优先鼓励符合上楼标准的企业入驻战略性新兴产业”等。

从“1.0版本”到“2.0版本”，项目产品载体与配套双升级

改革开放以来，珠江三角洲地区凭借毗邻港澳的地理优势，迅速成为世界重要的制造业基地。同时，珠三角政府对“工业上楼”保持支持态度，使得“工业上楼”模式在全国范围内优先发展。深圳全志科技创新园是“工业上楼”的典型案例。

深圳全志科技创新园是中国第一个工业楼上项目。该园区原名毛舟山工业园，于2011年开始改造。按照“厂房+办公楼”的复合标准，园区建有23层的全志科创大厦，层高增至99.8米，层高4.2米，荷载750公斤/平方米。建成集R&D办公、高端生产、生活设施于一体的产业综合体，产业空间面积从5万平方米扩大到15.5万平方米。园区主导产业转型为机器人和智能装备产业。

另一个值得一提的项目是青岛下庄的李安东U谷花园。青岛作为新兴的“工业上楼”发展城市，在政策引导下仍处于规划建设期，而青岛城阳区作为“工业上楼”的先行区，为李安东U谷、下庄智造园树立了标杆。联谷城阳下庄智能花园是山东省首个高层工业建筑项目，也是城阳区的标杆项目，规划总建筑面积约15万平方米，将于2020年末开业。园区以智能制造、电子信息、生物医药等战略性新兴产业为主导产业，产品高5-8层，高4.2米，载重750kg/m2。该项目将本着“高标准、高质量”的原则，打造成为集聚合生产制造、R&D及设计、中试成果转化、产品展示及配套生产等功能于一体的都市型产业集聚高地，以及城阳区签约的十余个产业楼上项目。

通过整合、比较“工业上楼”项目的具体产品参数，我们可以看到，相较于当前日渐成熟的新型工业楼宇模式，早年的“工业上楼1.0版本”（多层厂房模式）可谓是它的雏形。现在的“工业上楼2.0版本”无论是在项目载体数据和相应的配套方面，都作了相应的改变和升级。

从产品设计指标的角度来讲，当前普及的多层厂房项目楼层往往3层左右便能满足大多数生产加工型企业的需求（如联东模式的标准厂房），5层已是少数（如启迪漕河泾（中山）科技园，园区入驻企业以偏轻的生产研发类企业为主）。

近年来新改造或建设的“工业上楼”产品则集成化趋势显著，楼层数基本在6层以上，楼栋数也相应减少；楼层层高基本不变，为4.2-4.5米，但也有项目，如松湖·智谷，将低楼层（1F-3F）层高皆设计成6米，同时增加承重到1000kg/平方米，为重型器械上楼提供了条件；另外，在承重方面，“工业上楼”产品无论是在首层还是在标准层，承重量都作了提升，尤其是标准层承重增加到了750kg/平方米，以满足多数生产加工型企业的需求。

从园区配套来看，除了产业园区的基本配套（如服务中心、食堂、展厅、会议室等）以外，最为重要的一点是“工业上楼”需要配置吊装平台、大型卸货平台、物流中转仓等，尤其是楼层较高的新型工业楼宇，这些都是必不可少的。也只有这样，“工业上楼”才能真正满足企业“上楼”的条件。

“工业上楼”模式下，将重量相对较轻、工作产生的震动相对较小的生产设备和生产过程迁移到高层，有效提升了土地容积率和使用效率，同时，它也在一定程度上也可以为城市解决土地紧缺的问题。

作为一个近年来在国内开始发展并应用的工业生产模式，“工业上楼”当前可以说是仍处于推广建设的阶段。为鼓励存量产业用地提容增效，各大城市的相关支持政策正在逐步成型；以大湾区沿海城市为标杆，“工业上楼”模式亦不断向内延伸、扩展。目前，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等城市都正在积极规划、建设“工业上楼”项目，这些项目未来发展情况如何，值得我们期待。在产业空间重新整理、优化和拓展的情况下，“工业上楼”也将成为产业地产成长的方向。