“项目到账房”“专房”再现 沈阳楼市降价潮汹涌 开发商正在努力

“十一五”后，沈阳楼市看似风平浪静，但实际上，在冰封的表面下，“降价潮”一直在涌动，开发商也在房地产寒冬到来前奋力拼搏。

根据沈北新区的询价，该项目的便宜福付已经低至8500元/平方米，比两个月前9000元/平方米的均价低了几百元。一位渠道销售人员告诉记者，实际售价甚至比这个还低。目前这个项目的“工程账-到房”可以通过其他渠道购买，在正常价格的基础上可以获得9.3%的优惠；除此之外，还有多个“特价房”，而且房间总价远低于之前的报价。

据一位项目内部人士透露，如果是真正的项目，会有一些限制。例如，只有全额可以交易。目前这些所谓的“到项目办”只是以到账办的名义降价卖房，与正常购房没有太大区别。交易和签订合同都是在售楼处完成的，可以像普通房子一样分期付款。上述人士告诉记者，之所以采取这种隐性降价方式，一是为了应对政府发布的“跌停令”，二是为了防止老业主维权闹事，最大限度抵消降价带来的负面影响。

一些项目的降价不再被掩盖。比如金地悦丰华，9月份高层价格维持在14500元/平方米，10月份只有10200元/平方米，降幅超过30%；同时一些顶层或者楼层不好，甚至每平米都降到了9000元/平米。

搜房网房产动态页面截图。

华润也在降价。华润是沈阳具有代表性的房地产企业，沈阳各地在售项目数十个，品牌认可度和溢价率较高。最近华润的一些项目也降价了。如位于苏家屯区的华润置地静安大厦率先开启降价模式，9月新增特价楼，房屋总价从80万元提高到110万元。静安府6月份刚开盘，当时首盘价格为13500-14000元/平方米，特价均价比开盘时低约2500-3000元/平方米。

同时，即将开业的项目也受到较大影响，新项目入市时，定价预期也陆续调整。在今年的“4月30日”土拍中，华润以7120元/平方米的地价，加上260万平方米的超大规模建设，拿下了创新南路的一块地块，被区域内称为“新土地王”。有专家估计，项目的楼面价已经达到1.3万元/平方米，未来房价预计至少在2.6万元/平方米。现在项目的开启指日可待。据华润置地项目销售人员介绍，项目开盘价格定为16500元/平方米，比之前预测的平均单价低了近万元。

华润、万科等大型开发商下调部分项目价格，也引发了周边区域市场的连锁反应。在苏家屯会展板块，随着华润推出“特价”房源，周边其他项目的价格也相继下调。

虽然沈阳部分地区出台了“限价令”，要求开发商不得私自降价，但市场持续低迷，在资金、履约、付款的压力下，开发商不得不选择降价。

除了降价之外，为了增加营业额，一些项目开始加大渠道推广，并为中介公司或中介经纪人增加佣金和回扣，从而刺激中介客户做出营业额。一位房地产经纪人告诉记者，有些项目承诺，只要经纪人能达成客户的交易，不仅会有佣金，还会有手机话费等额外奖励

与此同时，记者了解到，目前沈阳大量房产中介正在经历“关店潮”，不仅是小中介公司，就连链家、芒果等一些大品牌代理商也开始有意关店。据业内人士分析，从全国范围来看，中介行业面临整顿，行业收缩是必然趋势。此外，最重要的原因是沈阳楼市严重下行。新房二手房成交量很低，中介公司无法维持之前的盈利模式。关店也是为了及时止损。

中原研发部发布的沈阳商品房成交数据显示，9月份楼市成交进一步大幅下滑，其中商品房成交43万平方米，同比下降35%，环比下降36%。与此同时，住房供应也持续减少。9月份商品房供应量仅为51万平方米，同比下降70%。

营业额逐月下降是很常见的。让人担忧的是，2021年下半年以来成交量持续下滑，7-9月平均逐月下降35%。8月份成交额环比下降45%，接近“腰斩”。

价格方面，数据还是比较坚挺的。据统计，9月沈阳住宅均价为12455元/平方米，同比仍上涨0.3%。

据业内人士分析，虽然从数据上看房价没有明显下跌，但从实际市场情况来看，很多项目的均价都出现了不同程度的下跌，部分持仓不佳的项目价格下跌更为严重。由于很多项目采取隐形降价或延迟备案的方式规避政府限价，统计数据无法完全反映真实楼市，统计数据也存在一定的延迟，因此整体均价是否下跌可能要到10月或11月才能体现出来。

在房贷收紧、限购限价的政策下，沈阳楼市何时反弹还是没有希望。