沈阳别墅价格逆势上涨 去化学化周期达到31个月

数据显示，2021年1-9月，沈阳别墅产品销售额59.77亿元，销售面积39.39万平方米，累计销售1980套。

目前沈阳别墅产品总库存面积138.47万平方米，1-9月平均月销售面积4.37万平方米。按照目前的月销量，别墅库存将减少31个月。

具体价格方面，9月沈阳别墅产品均价为16229元/平方米，高于8月均价13105元/平方米。别墅项目之间较大的价差导致别墅均价每月波动较大。2021年至今，5月、9月月均价分别突破1.6万元/平方米，1-9月整体均价维持在15173元/平方米。

浑南区在沈阳别墅市场占有很大份额。1-9月，浑南区别墅产品销售额30.31亿元，占全市别墅市场的一半以上。库存63.65万平方米，占别墅总库存的45%。浑南区别墅产品均价为15387元/平方米，与整体均价基本持平，新增供应量和成交量也基本占全市新增成交的一半。可以说，浑南区的别墅产品、价格、销量都有一定的代表性，一定程度上反映了沈阳别墅市场的整体面貌。

浑南区占据了沈阳别墅市场的半壁江山，主要有两个原因：一是沈阳别墅项目的征地时间比较早，大部分是2000-2010年开始批准建设的。2010年之前，浑南区的一些板块还是属于比较偏远的地段，所以开发商可以便宜拿地，容积率可以很低；二是别墅项目一般位于自然风光相对较好的地方，比如风景优美的棋盘山。浑南区近一半的别墅项目集中在棋盘山周边。

从细分来看，1-9月别墅销售前三名分别为棋盘山、全韵、惠山，总销售面积22万平方米，占全市别墅总销售面积的55.9%，板块前十别墅占全市别墅总销售面积的84.5%。可以说，沈阳别墅项目集中在板块分布，其销量一半以上来自棋盘山、全韵、惠山。

前十大销售板块中，长白的均价最高，为24309元/平方米，惠山的均价最低，为10848元/平方米。销量最大的棋盘山板块均价为14005元/平方米。

与普通高层住宅相比，各个板块的别墅均价并没有想象中的那么贵。据中原地产统计，9月沈阳住宅成交均价为12455元/平方米，别墅整体均价为15173元/平方米。和平区长白板块均价已超2万元/平方米，长白区别墅均价24309元/平方米。

考虑到别墅产品无论是房价、品质、私密性都远高于普通房子，均价相差不大。如果不考虑别墅产品的总价相对较高，其单价/性能比甚至优于小高层和别墅产品。

目前沈阳楼市的降价趋势对别墅产品并没有太大的影响，原因有二：一是别墅产品的价格更多是由个别板块和几个大市场的销量驱动，虽然也受到市场淡季的影响，但更多的还是取决于项目本身；此外，别墅作为小众产品，总价高，成交难，投资属性低。在当前房价泡沫被挤压的楼市，别墅受到的影响较小。