二手房去化学化周期延长 三四线城市库存风险隐现

疫情以来，房企开启了现金流防御战，成为房企的重中之重。房地产市场经历了短时间的复苏，现在市场热度稳步下降。到2021年9月，传统的“金九”食言，即使房企更有动力推盘，成交下滑也难以扭转。在高压下，截至9月底，白城商品住宅库存超过6亿平方米，环比和环比均有所增加。周转动能明显不足，去化周期也从上月末的13.04个月上升至14.92个月，明显高于2020年同期水平。

由于需求端急剧收缩，重点城市二手住宅更难解构。易居研究院监测显示，三季度20个城市二手住宅成交总量同比降幅扩大至37.0%，平均解构周期延长至17.9个月，较上月大幅增长20.6%。

值得注意的是，三四线去库存压力大幅增加，狭义和广义库存同比增速及去库存周期均在各能级城市中排名第一，明显超过百城均值，库存风险开始浮出水面。

百城商品住宅库存突破6亿平

三季度以来，信贷政策收紧，热点城市“压力大”。楼市成交延续下行趋势，与上季度同步下跌，使得窄幅库存延续平稳上行趋势，突破6亿平大关。根据CRIC监测数据，2021年9月白城商品房库存达到6.0169亿平方米，环比增长4%，同比增长2%。

不同能级的城市表现出不同的市场状况。

一线城市环比上涨6%，同比下跌7%，主要是9月份供应量较大导致狭义库存短期激增，但仍明显低于去年同期；二线城市较上月变化不大，与上月基本持平；三四线城市环比均增长6-7%。在市场下行压力下，库存风险持续加大。

图：2019年以来白城商品房库存变化情况(单位：万平方米)。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

具体来看，一线城市中，只有上海环比保持下降趋势，降幅分别达到41%和13%，总体保持供不应求格局。北京环比微增4%，整体库存仍低于去年同期。广州和深圳迎来阶段性大放量，窄幅库存保持稳步上升趋势，环比分别增长13%和15%。二线城市中，沈阳、青岛、太原等北方内陆城市9月末狭义库存超过2000万平方米，在本月底狭义库存中排名TOP3。与去年同期相比，涨跌互现，涨幅超过20%的主要是中北部、郑州、武汉、银川、哈尔滨、南昌等弱二线城市。有大量库存积压。三线城市狭义库存较上月增多减少，不同城市间分化持续加剧：钦州、衡阳、临沂、岳阳、泸州、淄博等城市库存基数较大，重叠交易转弱，狭义库存稳步上升；但东莞、金华、常州、惠州等东南沿海城市受政策“调控”影响，交易受到抑制。此外，长三角部分城市迎来轮动行情，9月芜湖、淮北、德清、衢州、台州等城市个股环比下跌，同比跌幅超过40%。

不同能级的城市不断上升。一线交易人气转弱，去化周期由降转增，达到11.78个月，同比增长6%，高于去年同期。

其中北京和广州的去污周期在1年以上，上海和深圳的去污周期不到10个月，库存风险相对较小。但在库存环比下降较窄的四个城市中，上海是唯一一个，但去化学化周期环比略有上升，主要是在重磅调控下新房市场逐渐回归理性，叠加房贷的放款周期普遍延长，打压了置换需求，成交量增长势头略显不足。去化学化周期增加到5.36个月，仍明显低于去年同期。

30个二线城市中仅有哈尔滨、太原、大连、沈阳、长春4个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡;半数城市去化周期在12个月以内。

从变化情况来看，商品住宅消化周期同、环比均是涨多跌少，其中哈尔滨、沈阳、长春、昆明、兰州、青岛、南宁、郑州、天津等面临去化周期大于15个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。

三四线城市由于供过于求加剧，成交下行致去化周期激增至17.53个月，高于百城平均。反观下跌城市以东南沿海三四线为主，比如德清、盐城等城市9月末消化周期维持在一年以下。而北海、连江、防城港、肇庆、烟台、宝鸡、永泰、衡阳、淄博等基本面缺乏支撑的三四线城市消化周期高达30个月以上，且同环比齐增，库存风险依旧较大。

重点20城二手住宅去化周期拉长

从二手住宅存量市场来看，2021年三季度60城二手住宅库存迅速积压。易居研究院监测数据，截至2021年三季度末，全国60个城市的二手住宅库存量(挂牌量)为320.2万套，较二季度末增长8.6%。

分能级来看，一二三线城市的二手住宅库存环比增速分别为15.7%、9.4%、5.1%。其中，一线和部分热点二线城市近期受调控政策影响较大，因此二手住宅市场降温明显;三四线城市二手住宅市场降温已超过两年，现有库存增速相对放缓。

实际上，三季度以来，多城发布二手房指导价机制，调控力度持续升级，市场交易迅速转冷，需求端承压，易居研究院监测的重点20城二手住宅成交情况，三季度20城二手住宅成交总量连续下滑，截至季度末，成交总量同比降幅已扩大至37.0%，预计四季度二手住宅成交量将延续回落状态。

从20城二手住宅去化周期来看，易居研究院通过以“库存/近12个月平均销量”计算，截至三季度末，20城二手住宅去化周期为17.9个月，环比涨幅达到20.6%。5月以来，20城二手住宅平均去化周期已连续4个月增长，且8、9月开始加速拉长。预计，部分热点城市如武汉、厦门、无锡、南昌9月房价转跌的可能性较高。

整体来看，狭义整体库存仍将延续稳步增长态势，广义库存预期将高位持稳。

实际上，楼市成交增长动能转弱，供过于求将加剧库存积压，不过城市间分化将持续加剧，一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，但降幅有收窄趋势，尤其在银根收紧，利率上调的背景下，整体购房行为将逐步趋于理性。

未来，库存压力将集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，部分人口净流出，且商品住宅消化周期均在30个月以上的三四线城市，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。