住宅去库存期117个月？辽宁鞍山正式回应“假的！是17个月 ”

“这是谣言。不可能是117个月！”

11月1日，针对网上流传的“鞍山市住宅去库存期已达117个月”的消息，辽宁省鞍山市相关部门负责人签约面积203.19万平方米，住宅显库存面积404.5万平方米。在土地供应方面，鞍山市合理调整了居住用地规模、结构和时序。今年以来，主城区住宅用地成交4宗，郊县成交29宗。

“目前，整体市场健康稳定。”针对城市发展和楼市面临的问题，相关部门负责人表示，虽然鞍山在解决老龄化、招商引资、吸引人才等问题上做了很多努力，但受东北区域环境的影响，实际效果有限。这也是东北大部分三四线城市普遍面临的问题。

去化周期传闻

近日，辽宁鞍山因相关机构披露的数据引起社会极大关注，引起外界广泛关注。

据网上传闻，截至2020年12月，鞍山市商品房库存面积164.45万平方米，商品房库存套数9438套，去库存期达到134.8个月。到今年9月底，鞍山去库存周期略有减少，但仍持续了117个月。鞍山市商品住宅库存面积161.85万平方米，商品住宅库存套数8930套。

针对这一消息，鞍山市相关部门负责人告诉记者，鞍山市商品房周期为17.1个月。网上流传的“鞍山商品房周期已达117个月”不准确、不真实。我不知道数据从何而来。

负责人提供的官方统计数据显示，鞍山商品房去化周期达到近几年的最高点，接近30个月。近两年来，虽然个别区县的去污周期偏高，但总体来看，鞍山商品房的去污周期呈现逐渐减少的趋势。

2020年，鞍山商品房周期为18.1个月。下属县(市)、开发区、新城区面积271.7万平方米，住宅建筑显性库存面积408.8万平方米。

截至2021年9月底，鞍山商品房周期为17.1个月，比去年减少一个月。其签约面积为203.19万平方米，住宅建筑显性库存面积为404.5万平方米。

“以上数据均为住宅。如果将非住宅计算在内，去化学周期将增加，去年为29.5个月，截至今年9月底为27.4个月。但即使全部算进去，也不可能达到117个月。”该负责人表示，虽然各区县略有不同，受区位、产品等因素影响较大，但总体来看，鞍山目前的住宅库存和去污周期是合理可控的。此外，辽宁省每年还要对下属地方进行严格考核，根据要求，各地住宅去污周期不能超过20个月。

“有些地方，去污周期似乎很高。比如2020年景区的去污周期很高，因为楼盘数量少，政府投资建设出售的搬迁楼盘几乎只有一个，所以凸显去污周期很高。”该负责人表示，综合来看，未来住宅去污周期应维持在15-17个月之间。

“鞍山住宅库存不可能像网上说的那么高。虽然个别项目卖得不好，存量大，位置好、品牌大、产品质量高的项目不能说是抢着买，但绝对不是卖的。”某品牌房地产企业鞍山项目营销经理告诉记者。

人口与经济依旧是难题

上述鞍山市相关部门负责人表示，总体来看，今年鞍山楼市略好于去年，稳定健康仍是主基调。城市发展和楼市发展面临的主要问题是人口净流出严重和人口老龄化加剧，这也是近年来的总体特征。其次，随着棚改政策的取消和楼市调控的更加严格，鞍山的房地产投资比过去少了很多。

数据显示，近10年(2010~2020年)鞍山人口减少近32万人。“第六次人口普查”数据中常住人口约365万，“第七次人口普查”数据中常住人口约333万，年均减少3.2万。即使有出生率的影响，仍然可以判断人口处于净流出状态。

在这种趋势下，鞍山楼市具有明显的改善置业特征。“目前鞍山楼市新建商品住宅平均成交面积为105平方米，大户型公寓的普及意味着大部分新建住宅只需要有房子，大部分新建住宅都是为了提高需求。”新丰地产大数据分析师许对鞍山楼市做了大量研究。根据他提供的数据，今年1-10月，房企排名前三的分别是万科1455套、石峰756套、恒大510套。

排名前三的项目是：万科城市之光868套，均价6511元/平方米，平均面积102平方米；石峰百年华府756套，均价6511元/平方米，平均面积101平方米；恒大绿洲共有510套，均价6511元/平方米，平均面积119平方米。

从区域备案来看，前三名分别是立山区34万平方米、铁西区31万平方米、铁东区25万平方米。这些都是鞍山市的热门项目和地区。

在土地方面，自然资源部提出了要求：地级以上城市，人口过百万的地(县)县所在地级市），根据商品住房库存消化周期，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要适当减少供地；18~12个月的，维持供地持平水平；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。”

今年前10个月，鞍山住宅用地共成交33宗，总建筑面积158万平方米，其中，主城区仅4宗地（铁西区、铁东区、高新区、立山区各1宗），郊县29宗（海城市16宗、台安县8宗、岫岩县5宗，合计29宗、总建筑面积137万平方米，占全市的87%）。“这反映出鞍山市依据新建商品住宅库存去化周期合理地安排了住宅用地供应规模、结构和时序。”许启凡分析表示。

对于城市和楼市的发展，上述有关部门负责人坦言，目前还没有什么太好的应对方法，比如针对老龄化加剧，市里鼓励做养老地产、适老化改造等，但实际过程中并没有起到立竿见影的效果。再如，鞍山在产业和人才引进方面也在做努力，但受区域大环境的影响，效果有限，吸引力有限。这也是多数东北三四线城市普遍面临的情况。

针对三四线城市潜在的库存压力，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，很多三四线城市都存在库存偏高的情况。鞍山作为辽宁省仅次于沈阳、大连的第三大城市，房源供应相对充足，但是购房需求较少，所以库存显得略高。在楼市不景气的背景下，未来需要给予积极的去库存政策。

在今年7月底，鞍山市举行座谈会，邀请12家国内知名商业地产企业负责人齐聚鞍山。会上，鞍山市委副书记、代市长王忠昆表示，鞍山的全面振兴迎来黄金时代、具备优势基础、拥有良好环境，有着广阔的城市发展空间和巨大的功能改善需求，来鞍山投资兴业正当其时。“鞍山将坚持提升城市品质、打造宜居家园的发展定位，秉持‘政府竞争环境、企业竞争市场’的发展理念，全程提供优质的土地环境、商业环境、宜居环境、服务环境、政务环境、金融环境，全力推动鞍山房地产业平稳健康发展。”王忠昆说。