三季度居民购房杠杆率创近9年新低 百城房价下跌拐点已经出现

去年底央行出台房地产贷款集中度管理制度，行业进入全面去杠杆阶段。

根据“房贷两集中”政策，对各类银行业金融机构的房地产贷款和个人住房贷款比例设定了上限，并进行分类管理。截至2021年三季度，个人住房贷款新增金额环比下降，个人住房按揭贷款新增金额占新增国内贷款的20%，为2014年以来最低。

同时，去年二季度以来，全国居民购房杠杆率持续下降。2021年第三季度，全国居民购房杠杆率为24.8%，创下2012年第四季度以来近9年的历史新低。

事实上，通过数据对比发现，房价涨幅与居民杠杆率正相关。2021年三季度，多土地抵押贷款政策持续收紧，全国居民购房杠杆率持续下降，百城房价指数环比下降。

三季度住房贷款余额增速大幅回落

房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段。在这种“收紧魔咒”下，银行不能超过贷款额度上限，贷款额度可能会带着压力和减少继续结构调整。

从中国人民银行季度发布的全国个人住房贷款余额走势来看，近几年呈现持续增长趋势，但增速继续放缓。2021年三季度末，个人住房贷款余额37.4万亿元，同比增长11.3%，增速分别比上季末和上年同期低1.7和4.4个百分点。

自2017年第二季度以来，本轮下跌保持下行趋势，2018年第二季度以来下跌速度有所放缓。2020年第四季度，部分银行个人按揭贷款紧张，贷款利率放缓，个人住房贷款同比增速略有下降。2021年一季度以来，个人住房贷款同比增速不断扩大，三季度增速降至11.3%。

2021年三季度个人住房贷款余额增加7900亿元，环比下降13%，同比下降36%，且连续两个季度下降，打破了2015年以来三季度个人住房贷款增幅高于二季度的周期性规律。

从我国新增人民币贷款中个人按揭贷款占比来看，2021年三季度，个人住房按揭贷款新增额占新增国内贷款的比重为20%，环比上升2个百分点，同比下降10个百分点，为2014年以来最低。

究其原因，一是供给侧房地产贷款收紧程度罕见，住房贷款审批趋紧，银行放款周期拉长；此外，需求端萎缩，房贷利率上升抑制了部分购房需求。随着央行释放稳定信号，预计年内房贷利率不会继续上升，房价稳定的城市信贷政策将迎来改善。预计四季度个人房贷余额同比增速将继续回落。

全国居民购房杠杆率创近9年新低

今年以来，多城市银行房贷额度紧张，放款周期拉长，部分城市已停止二手房按揭贷款，重点城市个人按揭贷款利率一路走高。因此，中国居民的杠杆率一直在下降。

据E-House研究院测算，2021年第三季度，全国居民购房杠杆率为24.8%，较上季度下降1.2个百分点，较去年同期下降6.8个百分点。这个产业

2020年上半年，全国首套住房贷款平均利率继续小幅下降，刺激居民借钱买房，居民购房杠杆率连续两个季度小幅上升。但下半年后，不少城市收紧房贷政策，提高二套房首付比例或贷款利率，三四季度全国居民购房杠杆率下降。

百城房价出现下跌拐点

据易居研究院测算，百城房价涨幅与全国居民购房杠杆率总体呈现正相关。纵观历史数据，2015年一季度开始，居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势，并分别于2017年二季度、2016年四季度见顶。随后双双波动下行。

2019年7月30日，政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行，四季度杠杆率小幅上升，百城房价指数环比涨幅收窄至0。2021年三季度，多地房贷政策继续收紧，全国居民购房杠杆率继续下行，百城房价指数环比涨幅回落至0.63%。

从2016-2017年的数据来看，百城房价环比涨幅的拐点略滞后于居民购房杠杆率的拐点，受楼市降温影响，百城房价环比涨幅三季度大幅回落，实际在9月份便出现下跌拐点，预期四季度继续下跌。
整体来看，自央行推出房地产贷款集中度管理制度以来，引导居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线，信贷政策收紧初显成效，居民高杠杆购房情况有所缓解。

随着9月27日央行例会首提“两维护”，四季度居民购房信贷政策迎来适度宽松，尤其是提高首套房按揭贷款的授信额度，二手房阶段性停贷的现象也将明显改善，进而支持居民合理的自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，但考虑到房地产信贷政策没有出现明显宽松信号，且经济的下行压力不断加大，预计四季度我国住户部门杠杆率进一步增长或下滑的空间均不大。