土地使用权更新:城市更新背景下未来十年商业地产市场的热门话题

CBRE世邦魏理仕发布 《土地使用权续期对商业地产投资和定价的影响》 报告

2021年11月09日，上海——自1988年以来，中国允许土地使用权以租赁方式转让给私人。如今，越来越多的商业物业面临剩余土地使用权不足20年的问题，引起了投资者和监管部门的高度关注。CBRE世邦魏理仕(CB Richard Ellis)今日发布《土地使用权续期对商业地产投资和定价的影响》报告，提出分析和衡量土地保有制度对交易价格影响的参考体系，为投资者和参与者抓住城市更新、物业转型等机遇提供指引。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)预测，到2030年，中国18个主要城市剩余土地使用年限小于20年的单一所有权商业物业总面积将增至约3000万平方米，其中约70%位于一线城市。随着城市更新今年首次写入政府工作报告，成为“十四五”期间的重要课题，建立清晰可行的土地使用权更新机制非常重要，既能让“老”物业焕发青春，又能成为推动经济升级转型的房地产载体，同时给投资者带来新的市场机遇。

世邦魏理仕中国研究部负责人谢忱表示：“未来十年，土地使用年限小于20年的商业地产存量将大幅增加，土地使用权的更新将成为城市更新亟待解决的问题。”

世邦魏理仕大中华区估值与咨询服务部负责人黄表示：“目前投资者积极关注剩余土地期限相对较短的项目，在定价交易时，基本参考土地到期情况，可以按照市场地价的一定折让比例偿还土地价格续期，体现了他们对中国商业地产投资前景及相关土地续期政策未来改善的乐观态度。这也表明，制定具有普遍性和灵活性的法律和地方性法规，明确市场对土地使用权续期相关问题的关切，是未来商业房地产市场发展完善的必然要求。”

报告显示，根据现行规定、土地续期案例及投资者意向，商业用地到期前可有偿续期已成为市场共识。此外，深圳等城市也开始积极探索国有土地更新的路径，为后续国家层面政策法规的制定奠定了基石。

报告解释了交易实践中投资者土地使用权与资产价格的关系，发现当剩余使用权不足25年时，溢价因子对交易价格的影响呈现加速放大的迹象，而随着剩余使用权的缩短，隐含在交易价格中的溢价因子的影响变得更大。报告提出了土地剩余年限和资产价值的快速计算方法，衡量了土地年限对交易价格的影响，为投资市场的所有参与者提供了更清晰的分析框架和局部经验证据。

世邦魏理仕华东估值咨询服务部负责人韩延文补充道：“中国商业地产市场规模巨大，不同城市的发展阶段和市场表现存在明显差异。在国家一级建立一个基于指导框架的监管体系，并在地方一级灵活实施，这将是土地使用权更新的最佳解决方案。”