“勾地”回归市场 “拍卖市场”杭州发出新信号

杭州第三轮集中供地再次“刹车”。

11月10日，杭州市规划和自然资源局(简称“杭州市规划和自然资源局”)发布补充公告称，将11月3日发布的《杭州市国有建设用地使用权出让信息预告》号51个住宅地块的申请保留保证金缴纳及办理保留申请截止时间推迟至2021年11月18日17: 00。

按照原计划，杭州第三批“申请用地”将于11月10日17: 00结束，延迟8天也意味着给开发商足够的时间选择合适的地块。

从第一轮集中供地的“狂欢”，到第二轮集中供地的“拍卖”，再到第三轮集中供地的“延迟”，这三轮集中供地在卖地大户杭州颇具代表性。

“市场变了，政府也要变。第三批集中供地应避免大规模拍卖。地方政府需要从供给侧入手，根据实际需求优化土地拍卖规则，调整土地供给结构和节奏。只有降低‘面粉’的价格，才能控制‘面包’的价格，开发商要的是利润。”不少房地产市场人士在接受中国房地产报记者采访时表示。

政府“放水”，恢复“勾地”

事实上，在这一批第三轮集中供地中，杭州市政府还是表现出了诚意。杭州市规划管理局11月3日公布的51宗地块中，有10宗地块在第二批集中拍卖中被临时拆除，其中不乏杭腾未来社区地块、翠园单元地块、三墩竞品质地块等热门地块。

值得一提的是，这一次恢复第二批集中供地时刚刚取消的预公告，意味着房企可以在正式招标前“勾地”。也就是说，房企可以选择支付地价的10%作为“土地挂钩”来获得一个地块的资格，而且无论地价有多高，“土地挂钩”最高不超过5000万元。

上海中原地产市场分析师卢文喜在接受采访时表示，从杭州第二轮土地交易结果来看，政府压力很大，招拍挂现象相当严重。第三轮土地供应自然需要从土地定价、房企利润率等方面调整土地拍卖规则。从前两轮土地定价加限价等因素来看，给予房企的利润率非常狭窄，1%-2%的利润肯定会选择给房企“躺平”。整个房地产行业最头疼的就是资金问题，所以适度放宽条件也是一个很好的缓冲。

“申请制”的恢复无疑向杭州楼市发出了积极的信号。此外，据市场报道，杭州第三轮集中供地土地拍卖规则由“竞争性质量”变为“固定质量”，即政府规定相应的质量要求，房企应承诺按要求建设。同时，取消现房销售，降低封顶溢价率等。部分板块第三批拟出让地块的限价相对于该板块目前的精装均价会有一定幅度的上调，比如上城区的建桥新城。部分街区起步价将适度下调。

该分行常务副行长在接受记者采访时表示，第二批土地供应市场明显降温，房企遇到了还款慢、融资紧的资金问题。很多房企基本都是“躺平”，征地积极性不高。因此，杭州第三批集中供地在主城区推出一批优质地块并恢复预公告降低拍卖门槛，主要是提前了解企业需求，提振房企拿地信心。为了应对预冷，一些城市放宽了鼓掌门槛。

利润不低于5%就不会“躺平”

据柯睿统计，杭州首批57宗住宅用地成交总价为1178亿元，70%以上地块以最高价出让，44宗地块达到最高价，平均自持比例为16%。随后被曝开发商利润率被挤压。第一次集中供地后，滨江集团董事长齐金星当时表示，将努力实现1%-2%的净利润水平。7月20日，杭州本地开发商杜松发布退地公告，成为首批集中供地后第一家退地的房地产企业。

到第二轮集中供地，17宗被终止，作为楼市风向标的杭州土地市场直接进入寒冬。与第一轮供地相比，杭州第二轮供地在供地规模、成交金额、竞争激烈程度、溢价率等方面明显由热转冷。

当时柯睿研究认为，杭州土地市场从高烧到无人问津，背后有三个原因：一是土地购置资金来源“五不”，房企资金压力大；二是远郊市场越来越冷，房企降低市场预期，推迟区域征地；三是对三个有竞争力的优质地块的配置和建设要求高，但利润不高，所以更多房企选择观望。

第三轮集中供地最明显的特点是如何避免房企集体“躺平”。在即将推出的51个地块中，杭州主城区地块大幅增加，政府拿出箱底地块吸引开发商，比如陈宫大桥绝版地块。就在上周，“土地大供应商”(13幅地块提前公布)拱墅区也召开了土地推介会，招商局蛇口、华润、中海、金隅等多家地产投资方参加。“起始地价低，不适合建设公租房”是推荐的主要理由。

“核心区域的地块仍将参与，这取决于利润率。如果利润率低于5%，最好不要拿地。在整体市场预期较冷的情况下，不要不赔钱就做。”华南某房地产公司内部人士表示，过去成立的所有项目，利润率都要不低于15%，最低要10%。现在，达到5%甚至不亏损就足够了。

另一位房企内部人士表示，杭州是公司重仓的地方，大大小小有30多家。从重点投资城市和区域布局来看，如果有机会，有必要参与这轮土地拍卖。但也会根据资金授权和利润率的考虑，在熟悉的板块深耕。杭州不缺好地，市场极度透明。最终，土地收购将被算作过账和利润。

高院生说：“推迟肯定是报名情况不理想。企业现在就面临两大压力，一是拿地资金的压力，二是地块利润空间的压力，这两个问题得不到实质解决，第三批集中供地企业的积极性不会高。”主城区位置比较好的优质地块以及对资金要求不高满足刚需的外围地块受到的关注度会高。

卢文曦认为，准入门槛放低的确会带动房企拿地的意愿，但要回到首轮供地热潮是不可能的，所以不要给予市场太多的期待。房企有整体市场预期的考虑，从融资数据来看还是弱，房企拿地的信心是缺失的。这个时候政府只能尽大限度避免流拍事件发生。杭州第三批供地必然要做一些策略上的调整，首先要保证优质地块拍出去。如果是又想要高溢价，又不拿出优质地块，又限制苛刻条件，那房企宁愿选择“躺平”，起码“躺平”可以不赚钱，但干了有可能会亏钱。